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Acheter un logement occupé par un locataire : visite et contrôle technique
Acheter un logement loué, c’est reprendre un bail en cours et un bâtiment que l’on ne peut visiter qu’en présence de son occupant. Voici comment organiser un contrôle technique sérieux malgré ces contraintes, et ce qu’il faut savoir du calendrier.
1er réseau national d’expertise immobilièreExperts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Quand vous achetez un logement occupé, le bail se poursuit avec vous dans les mêmes conditions, et vous devenez responsable de la décence et des grosses réparations dès l’acte signé. La visite se fait dans un lieu habité, avec ses limites. Un bilan avant achat organisé avec le locataire permet de distinguer l’usure liée à l’occupation des défauts propres au bâtiment.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Principe
Acheter loué : vous reprenez le bail, et les obligations qui vont avec
La vente ne met pas fin au bail : selon l’ANIL, il se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui devient le bailleur du locataire en place.
Acheter un logement occupé n’est pas acheter un logement vide avec quelqu’un dedans. C’est reprendre un contrat en cours, avec son loyer, sa durée et ses obligations. Le nouveau propriétaire doit communiquer ses coordonnées au locataire, et, comme l’indique l’ANIL, s’il y a un dépôt de garantie, c’est à lui qu’il reviendra de le restituer au départ du locataire.
Sur le plan technique, cela signifie que vous devenez responsable, dès l’acte authentique, de la décence du logement et des réparations qui incombent au bailleur. Si la toiture fuit ou si le chauffage tombe en panne le lendemain de la vente, c’est vers vous que le locataire se tournera. L’état du bâtiment au jour de l’achat devient donc votre point de départ en tant que bailleur.
C’est pourquoi le contrôle technique d’un logement loué ne se limite pas à évaluer un futur chez-soi. Il s’agit de vérifier que le bien peut continuer à être loué sans travaux urgents, et d’identifier ceux qui devront être programmés. Notre article sur l’investissement locatif et la décence détaille les critères à respecter.
Visite
Visiter un logement habité : une méthode adaptée
La visite d’un logement occupé se prépare avec le locataire : on convient d’un créneau, on explique la démarche, et on accepte que certaines zones soient moins accessibles.
Le logement est le domicile du locataire. L’expert s’y présente comme un invité, en accord avec lui et avec le vendeur. Il est utile que le vendeur ou son agent prévienne le locataire à l’avance, lui explique l’objet de la visite et convienne d’un horaire. Un locataire informé est généralement plus disposé à ouvrir les placards techniques, à indiquer l’emplacement des compteurs ou à dégager un accès aux combles.
La présence des meubles et des affaires personnelles limite l’examen : murs cachés par des armoires, sols couverts de tapis, salle de bain encombrée. L’expert ne déplace pas les effets personnels sans accord, et note les zones qu’il n’a pas pu examiner. Ces mentions sont importantes : elles vous indiquent où subsiste une incertitude.
- Prévenir le locataire plusieurs jours avant et confirmer la veille.
- Demander l’accès aux combles, à la cave et aux locaux techniques.
- Prévoir la présence du vendeur ou de l’agent pour faciliter l’échange.
- Respecter la vie privée : pas de photos d’objets personnels inutiles.
- Noter les zones non visitées pour en parler avec le vendeur.
Les règles qui encadrent les visites d’un logement loué mis en vente relèvent du bail et de la loi : le vendeur et son agent sont les mieux placés pour les organiser dans le respect des droits du locataire.
Témoignage
Ce que le locataire peut vous apprendre, et ses limites
Le locataire vit le logement au quotidien : il connaît l’humidité, le bruit, le chauffage. Ses informations orientent l’examen, mais ne remplacent pas un constat technique.
Un locataire peut indiquer que la chambre nord est difficile à chauffer, que de la condensation apparaît sur les fenêtres en hiver, qu’une fuite a eu lieu sous l’évier, ou que le voisin du dessus a déjà provoqué un dégât des eaux. Ces informations sont précieuses, car elles portent sur des phénomènes saisonniers ou ponctuels qu’une visite unique ne permet pas toujours d’observer.
Il faut cependant les recevoir avec recul. Le locataire n’est pas un technicien, et sa perception dépend de son usage du logement : un appartement peu aéré connaîtra davantage de condensation, une chaudière mal réglée chauffera moins bien. Ses relations avec le bailleur peuvent aussi colorer son discours, dans un sens ou dans l’autre.
L’expert croise ces témoignages avec ses propres constats. Une humidité évoquée par le locataire et confirmée par des traces en pied de mur ou en plafond n’a pas le même poids qu’une impression isolée. Ce croisement permet d’établir un tableau fiable de l’état du logement.
Distinguer
Usure liée à l’occupation ou défaut du bâtiment : la distinction clé
Un joint noirci ou un revêtement abîmé peut relever de l’usage du logement ; une infiltration ou une fissure relève du bâtiment. L’expert fait la part des choses.
Dans un logement habité depuis longtemps, tout ne se vaut pas. Certains désordres sont liés à l’usage : peintures défraîchies, sols marqués, joints de salle de bain encrassés, condensation due à une aération insuffisante par l’occupant. D’autres sont liés au bâtiment lui-même : infiltration par la toiture, remontées d’humidité, ventilation absente ou défaillante, fissure structurelle, installation électrique dangereuse.
Cette distinction a des conséquences pratiques. Les premiers se traitent souvent par un rafraîchissement ou un meilleur usage et relèvent, selon les cas, des relations entre bailleur et locataire régies par le bail. Les seconds relèvent du propriétaire et peuvent nécessiter des travaux importants. Les confondre conduit soit à s’inquiéter à tort, soit à sous-estimer un vrai problème.
Prenons la condensation : elle peut résulter d’un logement peu aéré par ses occupants, mais aussi de fenêtres remplacées sans entrées d’air, d’une VMC en panne ou de murs froids non isolés. L’expert observe les bouches de ventilation, les menuiseries et la localisation des traces pour orienter le diagnostic. Le site expertisehumidite.fr explique ces mécanismes en détail.
Priorités
Les points techniques à contrôler en priorité dans un bien loué
Clos et couvert, humidité et ventilation, électricité, chauffage et production d’eau chaude sont les postes qui conditionnent la continuité de la location.
Un bailleur doit maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail. Les postes les plus sensibles sont donc ceux qui peuvent rendre le logement inhabitable ou dangereux : une toiture qui fuit, une installation électrique présentant un risque, un chauffage défaillant, une ventilation inexistante dans une pièce d’eau. L’expert les examine en priorité.
Vient ensuite la performance énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Si vous achetez un logement loué classé F ou E, les travaux d’amélioration devront être planifiés, idéalement en coordination avec le locataire en place. L’expert observe l’isolation, les menuiseries et le système de chauffage pour éclairer cette réflexion.
Enfin, en copropriété, l’état des parties communes visibles (cage d’escalier, façade, toiture si accessible) complète l’analyse. Le détail de tous les points examinés figure sur la page détail des vérifications du bilan avant achat.
Travaux
Programmer des travaux avec un locataire en place
Les travaux dans un logement occupé demandent une organisation particulière : information du locataire, accès, durée, et respect de ses droits.
Si le bilan révèle des travaux nécessaires, il faudra les réaliser avec un occupant dans les lieux. Certains peuvent se faire sans gêne importante (toiture, façade, réseaux en parties communes), d’autres touchent directement la vie du locataire (salle de bain, chauffage, électricité intérieure). Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 encadrent les droits et obligations de chacun ; le notaire, l’ADIL ou un professionnel du droit vous renseigneront sur les règles applicables.
Connaître ces travaux avant l’achat permet d’en discuter avec le vendeur, de les intégrer dans votre calendrier et de préparer le dialogue avec le locataire. Un bailleur qui arrive avec un programme clair, fondé sur un rapport d’expert, part sur de meilleures bases qu’un nouveau propriétaire qui découvre les problèmes au fil des réclamations.
Faites chiffrer les postes identifiés par des entreprises. Le bilan Check my House n’inclut pas de chiffrage : nos experts sont indépendants, ne vendent ni travaux ni produits de traitement, et leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
Calendrier
Récupérer le logement plus tard : ce que prévoit la loi pour l’acquéreur
Un acquéreur ne peut pas donner congé immédiatement : Service-Public précise des délais spécifiques pour le congé pour vendre comme pour le congé pour reprise, calculés à partir de la signature de l’acte authentique.
Pour un logement acquis occupé, Service-Public indique que le congé pour vendre ne peut viser l’échéance du bail en cours que si celle-ci intervient plus de trois ans après l’achat ; sinon, il ne peut viser que l’échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail. Pour un congé pour reprise (habiter le logement), si l’échéance du bail intervient moins de deux ans après l’achat, le congé ne pourra s’appliquer que deux ans après la date d’achat.
Dans tous les cas, le congé du bailleur obéit à des formes et à des délais de préavis, et des protections particulières existent pour certains locataires. Ces règles conditionnent votre projet si vous envisagez d’habiter le logement ou de le revendre libre. Elles relèvent du notaire ou d’un professionnel du droit, qu’il faut consulter avant de vous engager.
Sur le plan technique, ce calendrier a une conséquence : vous serez bailleur pendant une période parfois longue. Les travaux indispensables à la location ne pourront pas être repoussés au jour où le logement sera libre. D’où l’intérêt de les identifier dès l’achat.
Documents
Les documents à demander au vendeur avant la visite
Le bail, l’état des lieux d’entrée, les diagnostics et les justificatifs d’entretien permettent à l’expert de confronter l’état actuel du logement à son historique.
Le bail renseigne sur la date d’entrée du locataire, la durée et les conditions de la location. L’état des lieux d’entrée décrit l’état du logement au début de l’occupation : comparé à la situation actuelle, il aide à distinguer l’usure normale des dégradations et des désordres du bâtiment. Les diagnostics du dossier de diagnostic technique, obligatoires à la vente, complètent ces informations.
Les justificatifs d’entretien sont tout aussi utiles : attestations d’entretien de la chaudière, factures de travaux, éventuelles déclarations de sinistre (dégâts des eaux notamment). En copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale renseignent sur les travaux votés ou envisagés dans l’immeuble.
L’expert exploite ces documents pour orienter son examen et interpréter ses constats. Plus le dossier est complet, plus le rapport sera précis.
Organiser
Organiser un bilan avant achat sur un logement occupé
Prévenez le vendeur de votre souhait de faire intervenir un expert, faites organiser la visite avec le locataire, et prévoyez-la avant l’avant-contrat ou pendant le délai de rétractation.
Le bilan Check my House est réalisé par l’un de nos plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés. Le rapport certifié, à valeur juridique, est remis sous 96h. Il peut être réalisé avant la signature de l’avant-contrat ou pendant le délai de rétractation de dix jours dont bénéficie l’acquéreur non professionnel d’un logement. Les tarifs sont publiés en ligne.
Nous intervenons partout en France. En Centre-Val de Loire, consultez la page bilan avant achat en Centre-Val de Loire et notre guide de l’expertise avant achat. Si le logement est vendu dans le cadre d’une vente judiciaire, lisez aussi notre article sur les enchères immobilières.
Pour organiser la visite, contactez-nous via la page contact ou au 0 805 69 09 69, appel gratuit du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Check my House
Faire réaliser un bilan avant achat
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.
Près de chez vous
Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.
FAQ
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser la visite de l’expert ?
La visite d’un logement loué se fait dans le respect des droits du locataire, et les modalités des visites liées à une vente relèvent du bail et de la loi. En pratique, le vendeur ou son agent organise un créneau en accord avec lui. Un locataire informé du but de la visite, et de sa durée, l’accepte généralement sans difficulté.
Dois-je reprendre le bail tel quel ?
Oui. Selon l’ANIL, la vente ne met pas fin au bail : il se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le loyer, la durée et les clauses restent inchangés. Lisez attentivement le bail avant de vous engager, et faites-vous expliquer par le notaire les conséquences juridiques de cette reprise sur votre projet.
Qui paie les réparations découvertes après la vente ?
À partir de l’acte authentique, vous êtes le bailleur. Les réparations qui incombent au propriétaire, ainsi que le maintien de la décence, sont donc à votre charge. Les réparations locatives restent à la charge du locataire selon les règles applicables. D’où l’importance de connaître l’état du bâtiment avant l’achat, pour ne pas découvrir ces dépenses après.
Puis-je habiter le logement rapidement après l’achat ?
Pas immédiatement. Pour un logement acquis occupé, le congé pour reprise obéit à des délais particuliers : selon Service-Public, si l’échéance du bail intervient moins de deux ans après l’achat, le congé ne s’applique que deux ans après la date d’achat. Le notaire vous indiquera précisément ce qu’il en est pour votre bail.
L’état des lieux d’entrée est-il utile à l’expert ?
Oui. Il décrit le logement au début de la location et permet de comparer avec la situation actuelle. Une dégradation apparue pendant la location, une humidité qui n’existait pas, un équipement remplacé : ces écarts orientent l’analyse. Il aide notamment à distinguer l’usure normale liée à l’occupation des désordres propres au bâtiment.
Le locataire peut-il assister à la visite de l’expert ?
Oui, et c’est même souvent souhaitable. Sa présence facilite l’accès aux différentes pièces et lui permet de partager ses observations sur le fonctionnement du logement. L’expert reste néanmoins concentré sur ses constats techniques, et le rapport est remis à celui qui a commandé le bilan, c’est-à-dire vous.
Un logement occupé est-il plus difficile à expertiser ?
Il présente des contraintes : meubles, affaires personnelles, horaires à respecter. L’expert examine tout ce qui est accessible et signale les zones non visitées. L’occupation a aussi un avantage : le logement est chauffé, ventilé et utilisé, ce qui permet d’observer les équipements en fonctionnement et de recueillir le témoignage de l’occupant.
Faut-il prévenir le locataire du résultat du bilan ?
Rien ne vous y oblige : le rapport vous appartient. Si des travaux doivent être programmés après l’achat, le partager peut toutefois faciliter le dialogue avec le locataire, en expliquant objectivement ce qui sera fait et pourquoi. C’est une décision à prendre au cas par cas, éventuellement avec l’avis d’un professionnel.
Un logement loué classé G peut-il être acheté ?
Il peut être acheté, mais il ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 selon le calendrier de la loi Climat et résilience. Pour un bail en cours, les conséquences juridiques doivent être examinées avec un professionnel du droit. Sur le plan technique, l’expert vous aide à comprendre les faiblesses de l’enveloppe et du chauffage.
Le bilan peut-il être fait pendant le délai de rétractation ?
Oui. L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la notification de l’avant-contrat. Le rapport étant remis sous 96h, il est possible de l’obtenir dans ce délai à condition d’organiser rapidement la visite avec le locataire. Anticipez cette prise de rendez-vous dès la signature.
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