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Investissement locatif : vérifier la décence et les travaux avant d’acheter
Un bien destiné à la location doit être décent dès la signature du bail, et pas seulement correctement classé au DPE. Avant d’acheter, il faut donc vérifier surface, sécurité, santé et équipements, puis identifier les travaux à réaliser avant la mise en location.
1er réseau national d’expertise immobilièreExperts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Le logement loué comme résidence principale doit respecter les critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : surface et volume minimaux, clos et couvert, sécurité des installations, aération, équipements et performance énergétique. Un bilan avant achat permet de repérer, avant l’engagement, les points qui empêcheraient de louer le bien en l’état.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Enjeu
La décence : une question à se poser avant l’achat, pas après
Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ; si le bien acheté ne l’est pas, les travaux de mise en conformité deviennent un préalable à toute location.
La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de louer un logement décent, et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en précise les caractéristiques. Ces règles s’appliquent aux logements loués à titre de résidence principale, vides ou meublés. Pour un investisseur, cela signifie qu’un bien acheté dans l’intention de le louer doit être examiné à travers cette grille, dès les visites.
Beaucoup d’acheteurs résument la question à l’étiquette énergétique, parce qu’elle fait l’objet d’un calendrier très médiatisé. C’est un critère important, mais ce n’est qu’un des volets de la décence. Un logement bien classé au DPE peut être indécent à cause d’une pièce trop petite, d’une installation électrique dangereuse ou d’une humidité chronique.
Le bilan avant achat permet de passer en revue ces différents volets avec un regard technique. L’expert ne délivre pas de certificat de décence, qui n’existe pas en tant que tel, mais il identifie les éléments du bâtiment qui posent question au regard des critères réglementaires et les travaux à prévoir pour y répondre.
Surface
Surface et volume : le premier filtre, souvent mal vérifié
Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable.
Ce critère, rappelé par Service-Public, paraît simple, mais il pose régulièrement problème dans les petites surfaces, les combles aménagés et les logements issus de divisions. Une pièce mansardée peut afficher une surface au sol confortable tout en ayant une surface habitable réduite, car les parties sous faible hauteur ne comptent pas de la même façon. Le règlement sanitaire départemental peut en outre imposer des règles plus strictes.
En colocation avec un bail par colocataire, Service-Public précise que chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’au moins 9 m² et 20 m³. Un investisseur qui projette de transformer une maison en colocation doit donc vérifier chaque chambre, et pas seulement la pièce principale.
Lors du bilan, l’expert relève les hauteurs sous plafond et signale les pièces dont la configuration paraît limite. La mesure officielle de la surface relève d’un diagnostiqueur, mais repérer le problème avant l’achat évite de découvrir trop tard qu’un logement ne peut pas être loué comme prévu.
Sécurité
Clos, couvert et sécurité : ce que l’expert examine
Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau et l’air parasite, ses garde-corps doivent être en bon état, et ses installations ne doivent pas présenter de danger.
Le clos et le couvert renvoient à l’enveloppe du bâtiment : toiture étanche, façades sans infiltration, menuiseries fermant correctement. Lors du bilan, l’expert contrôle l’état apparent de la couverture, recherche les traces d’infiltration en plafond et en façade, et vérifie le fonctionnement des fenêtres. Une toiture en fin de vie peut faire basculer un projet locatif, car sa réfection est un préalable.
Les garde-corps des fenêtres, escaliers, balcons et loggias doivent être en bon état. Ce point est fréquemment négligé dans les immeubles anciens, où les hauteurs d’allège ou l’état des fixations peuvent poser question. Les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la santé, notamment au regard de l’amiante, et l’état des diagnostics fournis par le vendeur doit être lu à cette lumière.
Les réseaux d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, doivent être conformes et en bon état. L’expert en observe l’état apparent ; les diagnostics électricité et gaz, lorsqu’ils sont requis, complètent cette lecture. Une installation électrique très ancienne sera souvent à reprendre avant la mise en location.
Santé
Humidité, aération, lumière : les critères de santé à ne pas sous-estimer
Un logement décent dispose d’une aération suffisante et d’un éclairement naturel des pièces principales ; il ne peut pas être situé en sous-sol ni être infesté de nuisibles.
L’humidité est l’un des premiers motifs de conflit entre bailleurs et locataires. Elle peut venir d’une ventilation insuffisante, d’un défaut d’isolation, de remontées capillaires ou d’infiltrations. Le critère d’aération suffisante impose que les dispositifs d’entrée et d’extraction d’air permettent un renouvellement correct, ce que l’expert contrôle en observant les bouches, les grilles et les traces de condensation.
L’éclairement naturel des pièces principales est un autre critère, qui pose question dans les rez-de-chaussée sur cour, les pièces en second jour ou certains logements créés dans des volumes atypiques. Service-Public rappelle aussi qu’un logement ne peut pas se situer en sous-sol. Les caves aménagées et les demi-niveaux enterrés doivent donc être examinés avec soin avant l’achat.
Enfin, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites fait partie des critères. Lors de la visite, l’expert signale les indices visibles (traces de rongeurs, dégâts d’insectes). Pour un diagnostic approfondi de l’humidité, le site expertisehumidite.fr présente les méthodes d’analyse.
Équipements
Les équipements minimaux exigés pour louer
Chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, installation sanitaire et réseau électrique suffisant font partie des équipements exigés en métropole.
Selon Service-Public, le logement doit disposer en métropole d’un chauffage normal, d’une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants, d’une évacuation des eaux usées avec siphon, d’une cuisine ou d’un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, d’une installation sanitaire intérieure (WC séparé de la cuisine et douche ou baignoire avec eau chaude et froide) et d’un réseau électrique suffisant. Un logement d’une seule pièce peut avoir un WC extérieur, à condition qu’il soit dans le même bâtiment et facilement accessible.
L’expert vérifie la présence et l’état apparent de ces équipements, ainsi que les signes de dysfonctionnement : traces de fuite, évacuations lentes, odeurs, appareils de chauffage vétustes. Il ne réalise pas d’essai approfondi de chaque appareil, mais il repère ce qui, visiblement, ne pourra pas être laissé en l’état.
Pour une location meublée, une liste de mobilier s’ajoute à ces exigences : elle relève d’un autre texte et ne concerne pas l’état du bâtiment, mais il faut l’intégrer à votre projet.
Énergie
Performance énergétique : un calendrier qui s’impose à l’investisseur
Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits, le logement doit être classé de A à F au DPE entre 2025 et 2027, de A à E entre 2028 et 2033, et de A à D à partir de 2034.
La loi Climat et résilience a introduit la performance énergétique dans les critères de décence. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F seront concernés au 1er janvier 2028 et les logements E au 1er janvier 2034. Un investisseur qui achète un bien classé F ou E doit donc anticiper les travaux nécessaires pendant la durée de détention prévue.
Le mode de calcul évolue aussi : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est fixé à 1,9 au lieu de 2,3. Certains logements chauffés à l’électricité ont ainsi pu changer de classe. Il est utile de vérifier la date et le contexte du DPE fourni par le vendeur.
Le bilan avant achat n’est pas un DPE, mais l’expert observe l’isolation, les menuiseries, le système de chauffage et la ventilation, et peut indiquer les points faibles de l’enveloppe. Pour aller plus loin sur ce volet précis, le site frère expertisepreachat.fr consacre un article aux passoires thermiques et à la location.
Conséquences
Louer un logement non décent : ce que le locataire peut obtenir
Un locataire peut demander la mise en conformité et, à défaut d’accord, saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation.
Service-Public décrit la démarche du locataire : signalement écrit au bailleur, mise en demeure, puis saisine du juge des contentieux de la protection si la situation n’est pas réglée dans un délai de deux mois. Une conciliation reste possible. Le juge peut alors ordonner les travaux en fixant un délai, réduire le montant du loyer, ou suspendre le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Pour un investisseur, ces conséquences pèsent directement sur la rentabilité attendue et sur la relation avec le locataire. Acheter un bien qui ne répond pas aux critères de décence sans l’avoir identifié revient à hériter d’un risque juridique en même temps que d’un chantier.
La bonne attitude consiste donc à intégrer la décence dans l’analyse technique avant l’achat. Les questions juridiques liées à votre bail relèvent ensuite d’un professionnel du droit ou de l’ADIL de votre département.
Hiérarchiser
Distinguer travaux de mise en décence et travaux de valorisation
Avant d’acheter, séparez ce qui est indispensable pour louer de ce qui améliore le bien : seuls les premiers conditionnent la mise en location.
Un rapport d’expert décrit tous les défauts du bâtiment, du plus grave au plus anodin. Pour un projet locatif, une lecture en deux colonnes est utile. D’un côté, les travaux sans lesquels le logement ne peut pas être loué : toiture qui fuit, électricité dangereuse, absence de chauffage, humidité chronique, classe énergétique interdite à la location. De l’autre, les travaux qui améliorent l’attractivité : cuisine rénovée, revêtements neufs, rangements.
Cette distinction permet de bâtir un calendrier réaliste : les premiers doivent être réalisés avant la signature du bail, les seconds peuvent être programmés. Elle permet aussi de faire chiffrer en priorité les postes décisifs par des entreprises. Notre article sur la hiérarchisation des travaux d’une maison à rénover détaille cette logique de priorité.
Les experts Check my House sont indépendants : ils ne vendent ni travaux ni produits de traitement, et leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Leur intérêt est que vous connaissiez l’état réel du bien, pas que vous engagiez tel ou tel chantier.
Bien loué
Acheter un bien déjà loué : vérifier la décence avec un locataire en place
Si le bien est vendu loué, vous reprenez le bail en cours et donc l’obligation de décence envers le locataire présent, dès la signature de l’acte.
Dans ce cas, la visite se fait en présence ou avec l’accord du locataire, et l’accès à certaines pièces peut être limité. Le locataire en place peut aussi vous apporter des informations précieuses sur le fonctionnement du logement (chauffage, humidité, bruit). Notre article sur l’achat d’un logement occupé par un locataire détaille cette situation.
Pour organiser un bilan, consultez nos tarifs et contactez-nous via la page contact ou au 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h). Le rapport certifié est remis sous 96h. Nos experts interviennent partout en France, notamment dans le Loiret, le Loir-et-Cher, le Cher et l’Indre : voir la page bilan avant achat en Centre-Val de Loire. Pour la démarche générale, notre détail des vérifications présente tous les points examinés.
Check my House
Faire réaliser un bilan avant achat
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.
Près de chez vous
Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.
FAQ
Questions fréquentes
Existe-t-il un certificat officiel de décence ?
Non. Aucun document unique ne certifie qu’un logement est décent. La décence s’apprécie au regard des critères du décret de 2002, à partir de l’état réel du logement et des diagnostics. Le bilan avant achat permet d’examiner les éléments techniques concernés et de repérer les points qui posent question, ce qui constitue une base solide pour préparer la mise en location.
Un logement classé F peut-il encore être loué ?
Oui, jusqu’au 1er janvier 2028 selon le calendrier de la loi Climat et résilience, à condition de respecter les autres critères de décence. À partir de cette date, les logements classés F ne pourront plus être proposés à la location dans les conditions prévues par la loi. Un achat aujourd’hui doit donc intégrer les travaux d’amélioration énergétique à moyen terme.
Le bilan avant achat remplace-t-il le DPE ?
Non. Le DPE est un diagnostic obligatoire réalisé par un diagnostiqueur certifié, avec une méthode de calcul réglementée. Le bilan avant achat est une expertise de l’état du bâtiment. L’expert peut toutefois commenter l’état de l’isolation, des menuiseries et du chauffage, et signaler une incohérence apparente entre le DPE fourni et ce qu’il observe.
Une chambre sous combles peut-elle être louée ?
Elle peut l’être si le logement respecte les critères de surface et de volume, notamment une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond ou 20 m³ de volume habitable, ainsi que les critères d’éclairement, d’aération et de sécurité. Les combles posent souvent question sur la hauteur et la ventilation, d’où l’intérêt d’un examen avant l’achat.
Que risque-t-on si le locataire signale une humidité importante ?
Le locataire peut demander des travaux puis, à défaut d’accord, saisir le juge, qui peut ordonner leur réalisation, réduire le loyer ou suspendre son paiement. L’humidité est souvent liée à plusieurs causes combinées. Identifier son origine avant l’achat permet de savoir si elle relève d’un simple réglage de ventilation ou de travaux plus lourds sur le bâtiment.
Les règles de décence s’appliquent-elles aux locations meublées ?
Oui, lorsque le logement meublé est loué à titre de résidence principale. Les critères techniques de décence sont les mêmes ; s’y ajoute une liste minimale de mobilier fixée par un décret spécifique. Les locations saisonnières de courte durée obéissent à d’autres règles, qu’il convient de vérifier auprès d’un professionnel du droit.
L’expert peut-il me dire si l’investissement est rentable ?
Non. L’expert n’intervient pas sur la rentabilité, la fiscalité ou le financement, qui relèvent de vos conseils. Son rôle est de décrire l’état technique du bien et de hiérarchiser les travaux nécessaires. Ces informations vous permettront ensuite, avec des devis d’entreprises, d’alimenter votre propre calcul de rentabilité.
Faut-il refaire l’électricité avant de louer un logement ancien ?
Pas nécessairement en totalité. Le critère de décence exige des réseaux conformes et en bon état, sans danger pour les occupants. Une installation ancienne mais saine peut suffire après quelques corrections, tandis qu’une installation dangereuse doit être reprise. L’expert observe l’état apparent ; le diagnostic électrique, lorsqu’il est requis, et un électricien affinent l’analyse.
Un logement en rez-de-chaussée sur cour peut-il être indécent ?
Il peut poser question si l’éclairement naturel des pièces principales est insuffisant, si l’humidité est importante ou si le logement est partiellement enterré, un logement ne pouvant pas se situer en sous-sol. Rien n’est automatique : tout dépend de la configuration réelle, que l’expert décrit lors de la visite.
Le rapport peut-il servir en cas de litige avec un futur locataire ?
Le rapport décrit l’état du bâtiment au jour de la visite, avant votre achat. Il peut documenter les travaux réalisés ensuite et l’état de départ du bien. Il ne remplace pas l’état des lieux d’entrée, qui reste obligatoire à chaque location. Conservez-le avec les factures des travaux de mise en conformité.
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