Pourquoi faire expertiser un bien avant de l’acheter, à quel moment, ce que l’expert contrôle, comment lire son rapport et l’utiliser pour négocier : le guide de référence, maison et appartement, rédigé par les experts de Check my House.
L’expertise avant achat immobilier est l’examen d’un bien par un expert en bâtiment indépendant mandaté par l’acheteur. Elle porte sur la structure, les fissures, la toiture et la charpente, l’humidité, les menuiseries et les réseaux apparents, et se conclut par un rapport qui hiérarchise les désordres et les travaux. Réalisée avant l’offre, avec une offre sous réserve ou pendant le délai de rétractation de dix jours, elle permet de négocier, d’anticiper un budget de travaux et d’éviter les litiges pour vice caché.
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Parce que l’essentiel du coût d’un bien ancien se cache dans ce qu’une visite ne montre pas.
L’achat immobilier est pour la plupart des ménages la dépense la plus importante d’une vie. Pourtant, la décision se prend parfois après une ou deux visites, sur des critères d’emplacement, de surface et d’ambiance. Les défauts les plus coûteux, fissures structurelles, toiture en fin de vie, humidité, électricité dangereuse, charpente modifiée, ne sont pas toujours visibles pour un acheteur non spécialiste, et parfois volontairement masqués par une rénovation de façade.
L’expertise avant achat apporte un regard technique indépendant au moment où il est le plus utile : avant l’engagement définitif. Elle permet d’acheter au juste prix, de prévoir un budget de travaux réaliste, et de transformer d’éventuels vices cachés en défauts connus et négociés.
Ce guide présente la démarche complète, telle que la pratiquent les experts de Check my House, pour une maison comme pour un appartement.
Trois fenêtres sont possibles, de la plus confortable à la plus contrainte.
L’expertise éclaire l’offre elle-même. C’est la solution la plus sereine lorsque le marché le permet.
L’acheteur réserve le bien et conditionne son engagement au résultat d’une expertise réalisée dans un délai court, précisé dans l’offre. Aucune somme ne doit être versée à ce stade : l’article 1589-1 du Code civil l’interdit pour un engagement unilatéral d’achat immobilier.
Après la signature du compromis, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de dix jours pour se rétracter sans motif (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). L’expertise doit alors être organisée dès la signature.
L’expert suit une méthode systématique, de l’environnement du bien à ses équipements.
La liste détaillée figure sur la page le détail des vérifications du bilan avant achat.
Selon Météo-France, l’été 2026 a été le plus chaud mesuré en France depuis 1900 : 24,0 °C en moyenne, 3,6 °C au-dessus de la normale, et une sécheresse des sols sans précédent en moyenne.
Sur les sols argileux, l’assèchement provoque un retrait qui fait bouger les fondations superficielles. Selon le service statistique du ministère de la Transition écologique, environ 10,4 millions de maisons individuelles sont situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Les fissures en escalier, en diagonale depuis les angles d’ouvertures, ou verticales aux jonctions avec une extension sont des signaux à interpréter.
L’expert lit la fissure (direction, largeur, ancienneté, activité), son environnement (végétation, eaux pluviales, exposition de la parcelle) et recommande si nécessaire une étude géotechnique avant de signer. Il vérifie aussi l’état des risques et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.
Remontées capillaires, infiltrations et condensation n’ont ni la même cause ni le même coût de traitement.
Les remontées capillaires touchent surtout le bâti ancien en pierre ou en brique, privé de coupure de capillarité, et sont aggravées par les enduits ciment et les doublages étanches. Les infiltrations viennent de la toiture, des façades ou des murs enterrés. La condensation dépend de la ventilation et de l’occupation. L’expert mesure, localise et interprète, ce qui permet d’éviter un traitement inadapté et de chiffrer le bon.
Une humidité masquée par une peinture fraîche ou un doublage récent est un indice que l’expert sait reconnaître, et qu’il signale.
Un bon rapport est précis, illustré, hiérarchisé et indépendant.
Commencez par la synthèse, qui classe les désordres par gravité. Lisez ensuite en détail les points graves ou urgents, avec leurs photos et leurs préconisations. Repérez les zones non examinées et les investigations complémentaires recommandées : elles signalent une incertitude à lever avant de signer. Enfin, servez-vous du rapport comme base pour demander des devis comparables aux entreprises.
Le rapport Check my House est certifié et remis sous 96 heures après la visite.
Le rapport fournit une base objective pour discuter du prix et rédiger le compromis.
Une demande d’ajustement fondée sur des constats photographiés et des devis est plus convaincante qu’un marchandage. D’autres solutions existent : travaux réalisés par le vendeur avant la vente avec factures, condition suspensive liée à une étude complémentaire, consignation d’une partie du prix chez le notaire, mention précise des défauts dans l’acte.
Cette dernière protège les deux parties : un défaut connu de l’acheteur ne peut plus fonder un recours pour vice caché au sens des articles 1641 et 1642 du Code civil, et le vendeur sait sur quoi il s’engage.
En copropriété, une partie importante des travaux à venir relève des parties communes.
L’expert examine le lot, puis les parties communes accessibles : façades, cage d’escalier, caves, cour, toiture visible. Ses constats se lisent avec les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années et le plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille. Un ravalement non voté ou une toiture-terrasse qui fuit depuis plusieurs années se traduiront en appels de fonds pour l’acheteur.
Les diagnostics sont obligatoires et à la charge du vendeur ; l’expertise est facultative et commandée par l’acheteur.
Le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) regroupe notamment le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites dans les zones concernées, l’assainissement non collectif et l’état des risques. Chaque diagnostic répond à une question réglementaire précise. Aucun ne porte sur la structure, les fissures, l’humidité ou la toiture. L’expertise lit ces documents et comble leurs angles morts.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette des logements chauffés à l’électricité sans changer leur état réel.
Le titre d’expert en bâtiment n’est pas réglementé : quelques critères permettent de s’assurer du sérieux de l’intervenant.
Les experts Check my House sont formés notamment par l’OFIB, et leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Les experts constatent dans certains cas les mêmes erreurs, faciles à éviter.
Pour aller plus loin, le site national expertisepreachat.fr publie soixante articles de conseils sur l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Le rapport fournit la liste et la hiérarchie des travaux ; les devis d’entreprises en fixent le coût.
Classez les travaux en quatre niveaux : urgents (sécurité, clos et couvert), prioritaires (ce qui dégrade le bâti s’il n’est pas traité, comme l’humidité), programmables (énergie, menuiseries, chauffage) et de confort. Faites établir des devis pour les postes importants, sur la base des préconisations du rapport, et ajoutez une marge pour les imprévus, plus importante pour un bâti ancien. Intégrez enfin ce budget à votre demande de prêt : les banques financent volontiers les travaux chiffrés en même temps que l’achat.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. En Centre-Val de Loire, retrouvez nos pages dédiées :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Expertise pré-achat
Le guide national de l’expertise avant achat et ses 60 articles de conseils. Voir : Expertise pré-achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
L’examen d’un bien par un expert en bâtiment indépendant mandaté par l’acheteur, conclu par un rapport qui hiérarchise désordres et travaux.
Non, elle est facultative, contrairement aux diagnostics fournis par le vendeur.
Avant l’offre, avec une offre sous réserve d’expertise, ou pendant le délai de rétractation de dix jours.
Terrain, façades, structure, toiture, charpente, humidité, intérieurs et réseaux apparents.
650 euros TTC jusqu’à 50 m², puis 3 euros par m² supplémentaire, plus 60 euros de déplacement jusqu’à 100 km et 50 euros de frais de gestion.
Sous 96 heures après la visite.
Oui, elle fournit des constats objectifs, parfois complétés par des devis.
Non, l’examen est non destructif ; les zones inaccessibles sont signalées et des investigations complémentaires peuvent être recommandées.
Oui, le lot et les parties communes, en lien avec les documents de copropriété.
Sur sol argileux, oui : l’expert les interprète et peut recommander une étude de sol.
50 articles rédigés par Check my House : méthode de l’expert, points techniques, bâti du Centre-Val de Loire, situations d’achat et suites du rapport.
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Faites examiner le bien par un expert en bâtiment indépendant avant de signer.
