Maison de ville, appartement en copropriété, pavillon : un expert en bâtiment indépendant examine votre futur bien à Orléans avant que vous ne vous engagiez. Vous recevez un rapport certifié sous 96 heures, avec ses constats et ses préconisations.
Orléans
À Orléans, Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle (relevé du 17/10/2026), dont 4 liés aux inondations et 9 à la sécheresse, ainsi que 6 arrêtés pour mouvement de terrain. La commune est aussi exposée aux affaissements liés aux anciennes carrières souterraines et couverte par le plan de prévention du risque d’inondation du Val d’Orléans. Le bilan avant achat confronte ces données à l’état réel du bien.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Ces repères situent la commune ; ils ne décrivent pas votre bien, que seule la visite permet d’apprécier.
116 357 habitants
Population municipale publiée par l’INSEE et diffusée par geo.api.gouv.fr (relevé du 17/10/2026). Orléans est la préfecture du Loiret.
19 arrêtés CatNat
Dont 4 liés aux inondations (épisodes de 1985, 1999, 2003 et 2016), 9 à la sécheresse (de 1989 à 2020) et 6 aux mouvements de terrain.
Risques listés
Inondation par crue à débordement lent, affaissements et effondrements liés aux anciennes carrières souterraines, tassements différentiels, transport de marchandises dangereuses.
Rapport sous 96 h
Le rapport certifié, à valeur juridique, vous est remis sous 96 heures après la visite, avec photos, constats et préconisations.
Pour situer la commune dans son département, consultez notre page bilan avant achat dans le Loiret, qui présente les autres villes couvertes et les enjeux communs au département.
Géorisques liste pour Orléans le risque d’affaissements et d’effondrements liés aux anciennes carrières souterraines, et la Ville publie une information dédiée à ce sujet.
Selon la plaquette de sensibilisation publiée par la Ville d’Orléans, plus de 700 carrières et caves profondes sont recensées sur le territoire. Au nord de la Loire, il s’agit d’anciennes carrières d’extraction du calcaire de Beauce et de caves profondes, creusées en général entre 7 et 18 mètres ; certaines caves du centre ancien comptent jusqu’à trois niveaux. Au sud du fleuve, la même source décrit des cavités naturelles nées de la dissolution du calcaire par les eaux souterraines.
Le document rappelle deux points utiles à tout acheteur. Le propriétaire d’un terrain est aussi propriétaire de son sous-sol, et les travaux éventuels sur une cavité sont à sa charge. Les accidents liés aux carrières sont dus, selon cette source, à un apport massif d’eau qui fragilise le calcaire : d’où l’importance des branchements d’eaux usées et pluviales.
Si le bien dispose d’une cave accessible, l’expert l’examine visuellement : état des voûtes et des parois, traces d’humidité ou d’écoulement, accès condamnés, aérations bouchées, remblais visibles. Il relève aussi en surface les désordres qui peuvent appeler une investigation : fissures, affaissement d’un dallage, déformation d’un sol.
L’expert ne descend pas dans une cavité non accessible, ne réalise ni sondage ni étude de sol et ne se prononce pas sur la stabilité d’une carrière. Si un indice le justifie, le rapport recommande de se renseigner auprès du service Prévention des risques majeurs de la Ville et, le cas échéant, de consulter un bureau d’études géotechniques.
Orléans figure parmi les 13 communes du plan de prévention du risque d’inondation « Val d’Orléans, agglomération orléanaise », approuvé par arrêté préfectoral du 20 janvier 2015.
La note de présentation de ce plan indique que l’emprise des plus hautes eaux connues repose sur les grandes crues de la Loire de 1846, 1856 et 1866, et que les crues de 2003 et 2008 ont servi à affiner la modélisation. La révision a aussi intégré le risque de rupture des levées : des zones de dissipation d’énergie ont été délimitées à l’arrière des digues, avec des règles de construction très restrictives.
Si votre futur bien se situe dans le périmètre de ce plan, son zonage peut limiter une extension ou un changement d’usage. L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse est concernée ; le règlement du plan, consultable en mairie, précise les règles applicables.
Lors de la visite d’un bien concerné, l’expert regarde notamment :
Notre article sur l’achat d’un bien en zone inondable détaille la lecture des documents de prévention.
Neuf arrêtés sécheresse et six arrêtés mouvement de terrain concernent Orléans : les fissures d’une maison méritent une lecture attentive, sans conclusion hâtive.
Les arrêtés sécheresse d’Orléans portent sur des épisodes ayant débuté en 1989, 1991, 1992, 1993, 2006, 2011, 2018, 2019 et 2020. Ils reconnaissent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Les six arrêtés mouvement de terrain concernent des événements de 1999, 2011, 2017, 2020, 2022 et 2023 ; le relevé Géorisques ne précise pas leur localisation dans la commune.
Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible. Cette obligation ne concerne pas la vente d’une maison existante. L’exposition affichée par Géorisques est communale, pas parcellaire : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Sur place, l’expert relève l’orientation, l’ouverture et la position des fissures, le fonctionnement des menuiseries (portes qui frottent, fenêtres qui coincent), les décollements entre une extension et le bâti principal, la gestion des eaux pluviales et la présence d’arbres proches des murs. Il distingue le constat, l’hypothèse et la recommandation. Il ne réalise pas d’étude de sol : si les indices le justifient, le rapport préconise une étude géotechnique ou un suivi des fissures dans le temps.
Pour aller plus loin, lisez notre article sécheresse, fissures et arrêtés de catastrophe naturelle.
Relevé du 17/10/2026 : voici les risques que Géorisques liste pour la commune d’Orléans, et ce qu’ils impliquent pour un bilan avant achat.
Ces informations décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse de vente fait foi pour l’adresse précise du bien. L’expert ne réalise pas d’étude de sol ; il croise ces données avec ce qu’il observe sur place.
Le bilan avant achat est une inspection visuelle et non destructive, menée de l’extérieur vers l’intérieur et adaptée au type de bien.
Structure apparente, façades et enduits, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, murs, planchers et escaliers, caves et sous-sols, humidité mesurée avec un appareil adapté, équipements en constat apparent. La méthode complète est décrite dans le détail des vérifications du bilan avant achat.
L’expert ne réalise pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), ne démonte rien, ne pratique aucun sondage destructif, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations.
Des constats photographiés, des hypothèses présentées comme telles et des préconisations hiérarchisées, couvertes par une assurance décennale. Le rapport certifié a valeur juridique.
Pour un appartement, l’expert examine le lot et ce qui est visible des parties communes ; pour une maison, il examine l’ensemble du bâti accessible et ses abords.
Si vous achetez un appartement dans un immeuble ancien, l’attention porte sur les planchers, l’humidité des murs, les caves et l’état apparent de la cage d’escalier et des façades. Si l’immeuble est plus récent, l’expert recherche les traces d’infiltration en façade ou sous une toiture-terrasse accessible, et vérifie les menuiseries et la ventilation. Les documents de copropriété (procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien, plan pluriannuel de travaux s’il existe) complètent utilement le constat technique.
Si vous achetez une maison, l’expert ajoute les abords : pentes du terrain, évacuation des eaux pluviales, murs de clôture, dépendances, extensions et vérandas. La plaquette de la Ville rappelle que le calcaire de Beauce a été le matériau de construction privilégié jusqu’en 1910 : si votre maison est bâtie dans cette pierre, l’expert vérifie que les enduits et les doublages laissent le mur respirer, car ce calcaire est sensible à l’humidité selon la même source.
Le bon moment se situe avant la signature de la promesse ou pendant le délai de rétractation, pour décider avec un rapport en main.
1Avant l’offre
Si vous hésitez entre deux biens, une visite d’expert permet d’objectiver l’état de celui qui vous intéresse avant de formuler une offre.
2Offre sous réserve
Certaines offres précisent qu’elles sont faites sous réserve d’une expertise : le rapport remis sous 96 heures laisse le temps d’en tenir compte.
3Délai de rétractation
Après la promesse, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) pour se rétracter.
4Avant l’acte
Le rapport peut appuyer une discussion avec le vendeur ou préparer un budget de travaux. Le dossier de diagnostic technique (article L271-4) reste un document distinct.
Notre guide de l’expertise avant achat immobilier détaille chacune de ces étapes. Pour fixer un rendez-vous, passez par notre page contact.
Nos experts interviennent à Orléans, dans les communes de l’agglomération et partout en France.
Le plan de prévention du risque d’inondation de l’agglomération concerne aussi Olivet, Saint-Jean-de-Braye, Saint-Jean-de-la-Ruelle, Saint-Jean-le-Blanc, Saint-Pryvé-Saint-Mesmin, Saint-Denis-en-Val, Chécy et La Chapelle-Saint-Mesmin : les mêmes questions de zonage peuvent s’y poser, et le bilan avant achat s’y déroule selon la même méthode.
Dans le département, consultez aussi nos pages bilan avant achat à Montargis, bilan avant achat à Gien et bilan avant achat à Amilly. La page bilan avant achat dans le Loiret rassemble l’ensemble du département, et notre page Centre-Val de Loire couvre toute la région.
Le rapport ne fixe pas un prix : il décrit l’état du bien et les travaux à prévoir, ce qui vous aide à décider en connaissance de cause.
Selon les constats, vous pouvez poursuivre l’achat, demander des précisions au vendeur, solliciter des devis d’entreprises ou renoncer pendant le délai de rétractation. Le rapport conserve aussi une trace datée de l’état du bien au jour de la visite.
Après la vente, la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) porte sur des défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix ; l’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648). Un constat établi avant l’achat clarifie ce qui était visible au jour de la visite.
La grille complète figure sur notre page nos tarifs.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. En Centre-Val de Loire, retrouvez nos pages dédiées :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui, dans la limite d’une inspection visuelle. Si une cave est accessible, l’expert examine voûtes, parois, humidité, aérations et remblais visibles, et relève en surface les désordres qui pourraient s’y rattacher. Il ne descend pas dans une cavité inaccessible et ne se prononce pas sur sa stabilité. Si un indice le justifie, le rapport recommande de contacter le service Prévention des risques majeurs de la Ville ou un bureau d’études géotechniques.
L’état des risques annexé à la promesse indique si l’adresse est située dans le périmètre du plan de prévention du risque d’inondation du Val d’Orléans. Le règlement du plan, consultable en mairie, précise les règles applicables à chaque zone. Lors de la visite, l’expert recherche les traces d’anciennes remontées d’eau et note la position des équipements sensibles par rapport au terrain extérieur.
Non, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, pas pour une maison existante. L’expert ne réalise pas d’étude de sol. Si les fissures ou les déformations observées le justifient, son rapport peut préconiser une étude géotechnique ou un suivi avant de décider.
Le rapport certifié est remis sous 96 heures après la visite. Il réunit les constats photographiés, les hypothèses présentées comme telles et des préconisations hiérarchisées. Ce délai est compatible avec les 10 jours de rétractation prévus par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, à condition de programmer la visite dès la signature de la promesse.
Non. Le DPE, les constats amiante et plomb, les diagnostics électricité, gaz et termites et l’état des risques relèvent de diagnostiqueurs certifiés et composent le dossier de diagnostic technique prévu par l’article L271-4. Le bilan avant achat est complémentaire : il porte sur l’état apparent du bâti, l’humidité et les désordres visibles, avec des préconisations.
Oui. L’expert examine le lot (murs, planchers, menuiseries, humidité, ventilation) et ce qui est accessible des parties communes : cage d’escalier, façades visibles, cave du lot. Les documents de copropriété complètent le constat, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe. Le rapport aide à repérer les travaux à venir.
Le rapport décrit chaque fissure (position, orientation, ouverture) et formule une hypothèse sur son origine, sans conclusion hâtive. Selon les cas, il préconise une simple surveillance, des devis de reprise ou une étude géotechnique. Vous pouvez alors demander des précisions au vendeur, faire chiffrer les travaux ou, si vous êtes dans le délai de rétractation, reconsidérer votre projet.
Oui, si l’accès au bien est organisé avec le vendeur ou l’agence. Votre présence permet de poser vos questions sur place et de comprendre les points relevés. L’expert explique ce qu’il observe sans se prononcer sur la valeur du bien, puis rédige le rapport certifié qui vous est remis sous 96 heures.
Le rapport ne fixe pas de prix et l’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale. En revanche, il décrit objectivement l’état du bien et les travaux à prévoir. Ces éléments vous permettent de faire chiffrer les travaux par des entreprises et d’ouvrir, si vous le souhaitez, une discussion argumentée avec le vendeur.
Oui. Les experts Check my House sont des experts en bâtiment indépendants, certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Ils interviennent pour l’acheteur qui les mandate. Check my House, premier réseau national d’expertise immobilière, compte plus de 65 experts et intervient partout en France, dont Orléans et son agglomération.
Le plan de prévention du Val d’Orléans a intégré le risque de rupture des levées et délimité des zones de dissipation d’énergie à l’arrière des digues, avec des règles de construction restrictives. Si le bien est concerné, ces règles peuvent limiter une extension. L’état des risques et le règlement du plan le précisent ; l’expert, lui, examine l’état du bâti et les traces d’humidité.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez-nous le bien : un expert en bâtiment indépendant vous rappelle et organise la visite.
