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Sécheresse et fissures dans le Cher et l’Indre : ce que disent les arrêtés catnat
Bourges, Vierzon, Saint-Amand-Montrond, Châteauroux, Issoudun : toutes ces communes ont été reconnues en catastrophe naturelle pour sécheresse, certaines à de nombreuses reprises. Voici ce que ces arrêtés révèlent, ce qu’ils ne disent pas, et comment s’en servir pour acheter une maison dans le Berry.
1er réseau national d’expertise immobilièreExperts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Les arrêtés sécheresse du Cher et de l’Indre dessinent des vagues communes (fin des années 1980 et début des années 1990, puis 2018 et 2019) et des épisodes plus locaux. Ils signalent un terrain sensible au retrait-gonflement des argiles, pas l’état d’une maison. L’acheteur doit les croiser avec l’exposition de la parcelle, l’historique des sinistres du bien et un examen des fissures.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Source
Ce que recense exactement la base Gaspar
La base Gaspar, consultable sur Géorisques, liste pour chaque commune les épisodes reconnus en catastrophe naturelle ; les années citées ici sont celles du début de chaque épisode sécheresse reconnu.
Une reconnaissance de catastrophe naturelle pour sécheresse vise les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols : le retrait-gonflement des argiles. Elle est prononcée par arrêté interministériel, commune par commune et période par période, après une demande de la mairie.
Ces données ont une portée précise. Elles indiquent qu’à une période donnée, les conditions de reconnaissance ont été réunies sur le territoire communal. Elles ne disent pas quelles maisons ont été touchées, ni si un bâtiment particulier a subi des dommages, ni si des réparations ont été faites. Une commune souvent reconnue peut compter des quartiers sur sol peu sensible, et une commune jamais reconnue peut abriter des maisons fissurées.
Pour la méthode générale de lecture d’un arrêté, le site frère expertisepreachat.fr propose un guide détaillé. Cet article se concentre sur ce que montrent les données de cinq communes du Cher et de l’Indre, consultées sur Géorisques le 17 octobre 2026.
Cher
Dans le Cher : Bourges, Vierzon et Saint-Amand-Montrond
Les trois principales villes du Cher ont toutes été reconnues pour les sécheresses de 1989, 1991, 2018 et 2019 ; Vierzon compte le plus grand nombre d’épisodes, Saint-Amand-Montrond est la seule à avoir été reconnue pour 2020.
Bourges a été reconnue pour des épisodes de sécheresse débutant en 1989, 1991, 2002, 2011, 2018 et 2019. Vierzon pour 1989, 1991, 1992, 1997, 2006, 2011, 2018 et 2019, soit huit épisodes. Saint-Amand-Montrond pour 1989, 1991, 1993, 2018, 2019 et 2020.
Ces séries montrent deux choses. D’abord, le phénomène n’est pas nouveau : les trois villes ont été touchées dès la fin des années 1980. Ensuite, chaque commune a son propre profil : 1997 et 2006 n’apparaissent qu’à Vierzon, 2002 à Bourges, 2020 à Saint-Amand-Montrond. Cela reflète des différences de sols, de pluviométrie locale et de demandes communales.
Pour un acheteur dans le Cher, une maison construite avant 1989 a donc pu traverser plusieurs épisodes reconnus. Les fissures anciennes stabilisées et les fissures récentes doivent être distinguées.
Indre
Dans l’Indre : Châteauroux et Issoudun, deux profils opposés
Châteauroux a été reconnue pour huit épisodes de sécheresse depuis 1989, Issoudun seulement pour 2018 et 2019 ; cet écart ne signifie pas que le risque est absent à Issoudun.
Châteauroux a été reconnue pour des sécheresses débutant en 1989, 1991, 1992, 1993, 2002, 2011, 2018 et 2019. Issoudun pour 2018 et 2019 uniquement. Les deux villes partagent donc les épisodes récents, mais Châteauroux a été reconnue de façon répétée dès la fin des années 1980.
L’absence de reconnaissance avant 2018 à Issoudun peut avoir plusieurs explications : des sols moins sensibles sur une partie du territoire, des dommages moins nombreux ou une absence de demande communale à certaines périodes. Les données ne permettent pas de trancher. Ce qu’elles montrent, c’est que les sécheresses de 2018 et 2019 ont touché l’ensemble des communes étudiées.
Pour une maison dans l’Indre, l’exposition au retrait-gonflement se vérifie à la parcelle sur Géorisques. C’est cette carte, et non le nombre d’arrêtés, qui renseigne le mieux sur la sensibilité du sol sous la maison.
Tendances
Les grandes vagues : 1989 à 1993, puis 2018 et 2019
Les cinq communes ont toutes été reconnues pour 2018 et 2019 ; quatre sur cinq l’avaient déjà été pour 1989 et 1991. Entre ces deux vagues, les reconnaissances sont plus dispersées.
La première vague, de 1989 à 1993, correspond à une succession d’années sèches qui a touché de nombreuses régions françaises. Bourges, Vierzon, Saint-Amand-Montrond et Châteauroux ont été reconnues pour 1989 et 1991. Les maisons construites dans les décennies précédentes, souvent sur des fondations peu profondes, ont été exposées.
Entre 1994 et 2017, les reconnaissances sont ponctuelles : 1997 et 2006 à Vierzon, 2002 à Bourges et Châteauroux, 2011 à Bourges, Vierzon et Châteauroux. La seconde vague, 2018 et 2019, est la seule commune aux cinq villes, avec un prolongement en 2020 à Saint-Amand-Montrond.
Ces dates donnent des repères pour interroger un vendeur : la maison a-t-elle connu des fissures après ces épisodes ? Un sinistre a-t-il été déclaré ? Des réparations ont-elles été faites, et lesquelles ?
Actualité
2025 et 2026 : pas encore d’arrêté à la mi-octobre
Au 17 octobre 2026, aucune reconnaissance sécheresse pour 2025 ou 2026 n’apparaît pour ces communes ; cela ne veut pas dire qu’il n’y en aura pas, les procédures prenant du temps.
Selon Météo-France, l’été 2026 a été le plus chaud mesuré depuis 1900, avec une température moyenne de 24,0 °C (+3,6 °C), un déficit de pluie d’environ 40 % et une sécheresse des sols sans précédent en moyenne. Ce contexte rend plausibles des demandes de reconnaissance de la part des communes, mais aucune décision n’est connue à cette date pour les cinq villes étudiées.
Pour un acheteur, cela pose une question concrète : des fissures apparues ou élargies pendant l’été 2026 ne sont pas encore couvertes par un arrêté. Si un arrêté est publié plus tard, l’indemnisation suivra la procédure catnat pour le propriétaire en place au moment des dommages, selon les règles de son contrat. Mieux vaut le savoir avant la vente qu’après.
Demandez au vendeur s’il a signalé des désordres à son assureur ou à sa mairie en 2025 ou 2026, et si la commune a déposé une demande de reconnaissance.
Vente
Ce qu’un arrêté change pour une maison en vente
Le vendeur doit informer l’acquéreur des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle survenus pendant sa propriété ; au-delà, c’est à l’acheteur de questionner et de vérifier.
Un sinistre sécheresse indemnisé peut avoir donné lieu à des travaux de natures très différentes, de la simple reprise de fissures à des travaux de fondations. Demandez le rapport de l’expert d’assurance, le descriptif des travaux, les factures et, s’il y a eu une intervention sur les fondations, l’identité de l’entreprise et son attestation décennale.
Une maison qui a été réparée correctement n’est pas un mauvais achat. Une maison dont les fissures ont simplement été rebouchées et repeintes, sans traitement de la cause, peut voir les désordres réapparaître à la sécheresse suivante. Les reprises récentes d’enduit et de peinture sur une façade fissurée méritent donc un examen attentif.
Rappel utile pour vos propres démarches futures : après publication d’un arrêté, la déclaration doit parvenir à l’assureur au plus tard 30 jours après la publication au Journal officiel ; la franchise légale sécheresse est de 1 520 €, et les microfissures purement esthétiques ne sont pas indemnisées.
Fissures
Lire les fissures d’une maison sur sol argileux
Les fissures liées au retrait-gonflement sont typiquement obliques ou en escalier, plus ouvertes en haut, proches des angles et des ouvertures, et s’accompagnent souvent de portes qui frottent ; leur évolution compte autant que leur forme.
Toutes les fissures ne viennent pas de la sécheresse : retrait d’enduit, dilatation, défaut de chaînage, vieillissement des matériaux produisent aussi des fissures. Celles qui doivent alerter sont traversantes, s’élargissent, se prolongent à l’intérieur, ou s’accompagnent de déformations : linteaux qui penchent, carrelages fendus, décollement entre la maison et une extension.
Le contexte autour de la maison est également révélateur : arbres proches d’une façade, absence de trottoir périphérique, gouttières qui se déversent au pied des murs, terrain en pente. Pour approfondir la typologie des fissures, le site expertise-fissures-maison.fr du réseau Check my House détaille les mécanismes.
Les corps de ferme et longères, nombreux dans le Berry, ont souvent des fondations très peu profondes : notre article sur les longères et corps de ferme du Berry aborde ce cas.
Prévention
Prévention : l’aide expérimentale ouverte à l’Indre
En 2025, l’État a lancé une aide expérimentale à la prévention du retrait-gonflement des argiles, réservée à 11 départements dont l’Indre, et accordée sous conditions.
Le retrait-gonflement concerne une part importante du pays : selon le SDES (2021), 48 % du territoire métropolitain est en exposition moyenne ou forte et 10,4 millions de maisons individuelles sont concernées. Pour les propriétaires de l’Indre, l’aide expérimentale peut financer, sous conditions, des mesures de prévention. Les modalités se vérifient auprès des services compétents au moment du projet.
Pour un terrain à bâtir, la loi ELAN impose depuis le 1er octobre 2020 une étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte. Cette obligation ne s’applique pas à la vente d’une maison existante, d’où l’intérêt d’un examen du bâti.
Certaines mesures simples relèvent de l’entretien : éloigner les eaux de toiture des fondations, éviter de planter des arbres près des murs, maintenir une humidité stable autour de la maison.
Méthode
Acheter dans le Cher ou l’Indre : la démarche conseillée
Consultez les arrêtés et l’exposition de la parcelle sur Géorisques, interrogez le vendeur sur l’historique des sinistres, puis faites examiner les fissures par un expert indépendant avant de vous engager.
L’expert de Check my House relève chaque fissure, en apprécie la forme, l’ouverture et le contexte, et vous indique si elle relève de l’entretien, de la surveillance ou d’une investigation complémentaire. Indépendant, il ne vend pas de travaux de reprise. Ses préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
Le rapport certifié, à valeur juridique, est remis sous 96h, ce qui permet de l’obtenir pendant le délai de rétractation de 10 jours. Il peut aussi appuyer une discussion sur le prix. Retrouvez le détail des vérifications et nos tarifs.
Pour un échange préalable, appelez le 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h) ou consultez la page Centre-Val de Loire.
Check my House
Faire réaliser un bilan avant achat
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.
Près de chez vous
Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.
FAQ
Questions fréquentes
Ma future commune a beaucoup d’arrêtés sécheresse : dois-je renoncer ?
Non. Le nombre d’arrêtés signale un territoire où le phénomène a été reconnu à plusieurs reprises, pas l’état de la maison que vous visitez. Une maison bien fondée, entretenue et sans fissure évolutive peut être un bon achat. Il faut vérifier l’exposition de la parcelle, les sinistres passés du bien et l’état des fissures avec un regard technique.
Une commune sans arrêté sécheresse est-elle sans risque ?
Pas forcément. L’absence d’arrêté peut venir d’une absence de demande de la mairie, de dommages peu nombreux ou d’un refus de reconnaissance. La sensibilité du sol se vérifie sur la carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles de Géorisques, à l’adresse précise. Issoudun, par exemple, n’a été reconnue que pour 2018 et 2019 alors que d’autres villes voisines l’ont été bien avant.
Où trouver la liste des arrêtés d’une commune ?
Sur Géorisques, en saisissant l’adresse ou la commune : la rubrique des catastrophes naturelles reprend la base Gaspar, avec le type d’événement, les dates de début et de fin de l’épisode et la date de l’arrêté. Le vendeur doit aussi mentionner les sinistres indemnisés pendant sa propriété. Votre notaire peut vous aider à interpréter ces informations.
Les fissures de l’été 2026 seront-elles indemnisées ?
Seulement si la commune obtient un arrêté de reconnaissance pour la période concernée et si les dommages entrent dans le champ de la garantie. Au 17 octobre 2026, aucune reconnaissance pour 2025 ou 2026 n’apparaît pour Bourges, Vierzon, Saint-Amand-Montrond, Châteauroux ou Issoudun. Les microfissures purement esthétiques ne sont pas indemnisées, et une franchise de 1 520 € s’applique.
Qui est indemnisé si un arrêté sort après la vente ?
En principe, l’indemnisation concerne le propriétaire assuré au moment où les dommages se sont produits, selon les termes de son contrat. La situation peut devenir complexe lorsque la vente intervient entre l’apparition des dommages et la publication de l’arrêté. Faites préciser ce point par votre notaire et, si nécessaire, prévoyez une clause dans l’avant-contrat.
Que demander au vendeur d’une maison dans le Cher ou l’Indre ?
Demandez si des fissures sont apparues après les sécheresses de 2018, 2019 ou plus récemment, si un sinistre a été déclaré, avec quelle issue, et quels travaux ont été réalisés. Réclamez les rapports d’expertise d’assurance, les factures et les attestations d’assurance des entreprises. Interrogez aussi sur les reprises récentes d’enduit ou de peinture.
Une fissure rebouchée est-elle un mauvais signe ?
Une fissure rebouchée n’est pas suspecte en soi : c’est un entretien normal pour une fissure superficielle. Elle devient un point de vigilance si elle s’est rouverte, si le rebouchage est très récent et coïncide avec la mise en vente, ou si la cause n’a pas été traitée. L’expert regarde le pourtour, l’intérieur et les éléments voisins pour évaluer l’évolution.
L’aide expérimentale RGA concerne-t-elle les acheteurs ?
Elle vise la prévention sur des maisons exposées, dans 11 départements dont l’Indre, sous conditions définies par l’État. Un acheteur devenu propriétaire peut s’y intéresser si sa maison remplit les critères. Les conditions et la période d’ouverture se vérifient auprès des services compétents au moment du projet : elles ne sont pas garanties dans la durée.
Faut-il une étude de sol avant d’acheter une maison existante ?
L’étude géotechnique imposée par la loi ELAN concerne la vente de terrains non bâtis constructibles en zone d’exposition moyenne ou forte, pas celle d’une maison existante. Pour une maison, l’examen commence par les fissures et le contexte. Si l’expert relève des désordres structurels évolutifs, il peut recommander une étude complémentaire avant de vous engager.
Combien coûte l’examen des fissures avant l’achat ?
Chez Check my House, le bilan avant achat coûte 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, avec 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le rapport certifié est remis sous 96h et le paiement en plusieurs fois sans frais est possible. Le détail figure sur la page tarifs du site.
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Des fissures sur la maison que vous visitez ?
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