Blog · Résidence secondaire
Résidence secondaire à la campagne : expertiser une maison qui restera souvent fermée
Une maison de campagne en Sologne, dans le Berry ou le Val de Loire, achetée pour les week-ends et les vacances, vivra la plupart du temps volets fermés. Cet usage change la façon de l’examiner : ce qui est anodin dans une maison habitée devient un risque dans une maison vide.
1er réseau national d’expertise immobilièreExperts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Pour une future résidence secondaire, l’expertise doit évaluer la capacité de la maison à rester saine sans occupant : ventilation et humidité, protection des canalisations contre le gel, étanchéité de la toiture et évacuation des eaux pluviales, état des bois, assainissement adapté à un usage intermittent, sécurité de l’installation électrique et entretien des abords.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Principe
Pourquoi l’usage futur change la façon d’examiner la maison
Une maison habitée se surveille d’elle-même : on voit la tache au plafond, on entend la fuite, on aère. Une maison fermée laisse les petits défauts devenir de gros désordres entre deux séjours ; l’examen doit donc les traquer avant l’achat.
Dans une résidence principale, un défaut de gouttière, une tuile glissée ou un joint de douche fatigué se repère vite et se corrige. Dans une maison fermée plusieurs semaines, ces mêmes défauts agissent sans témoin : l’eau s’infiltre, s’accumule, et le dommage n’est découvert qu’au séjour suivant, parfois après des mois.
Les maisons anciennes de la région, en tuffeau, en brique, en pierre ou en pans de bois, ont été conçues pour être habitées, chauffées et aérées en permanence. Fermées, elles réagissent différemment : condensation, moisissures, bois qui reprennent l’humidité.
C’est pourquoi l’examen d’une future résidence secondaire ne se limite pas à la liste habituelle : il porte aussi sur la robustesse de la maison face à l’absence, et sur les adaptations nécessaires pour qu’elle reste saine.
Humidité
Humidité et ventilation d’une maison fermée
Une maison sans occupant, sans chauffage et sans ventilation accumule l’humidité ; il faut vérifier que son bâti n’apporte pas déjà de l’eau (sol, façade, toiture) et qu’une ventilation minimale est possible portes et volets fermés.
Fermée et non chauffée, une maison suit les variations de l’air extérieur avec retard. Au redoux, l’air chaud et humide qui entre se condense sur les murs encore froids. En automne et en hiver, l’humidité ambiante de régions comme la Sologne ou les vallées s’ajoute à celle qui remonte des sols. Le résultat est connu : odeur de renfermé, taches noires, papiers qui se décollent, linge humide dans les armoires.
Pendant la visite, repérez les signes d’humidité existants et leur cause probable : remontées en pied de mur, infiltration, condensation. Une maison déjà humide habitée le sera davantage une fois fermée. Vérifiez les dispositifs de ventilation : grilles, entrées d’air sur les menuiseries, extraction dans les pièces d’eau.
Interrogez aussi l’usage passé : une maison qui était déjà une résidence secondaire montre souvent dans quel état elle se trouve après une période de fermeture. Visitez-la, si possible, après quelques jours sans occupant.
Gel
Canalisations et gel : un risque propre aux maisons inoccupées
Dans une maison non chauffée, une canalisation qui gèle peut éclater et provoquer un dégât des eaux important avant d’être découverte ; l’installation doit pouvoir être coupée et vidangée, ou protégée.
Les hivers du Centre-Val de Loire connaissent des épisodes de gel. Les canalisations situées dans des pièces non chauffées, des vides sanitaires, des murs extérieurs ou des combles sont les plus exposées. Un tuyau qui éclate pendant l’absence des propriétaires peut inonder une pièce pendant des jours.
Vérifiez l’emplacement du compteur et du robinet d’arrêt général, la présence de robinets de vidange, le parcours des canalisations et leur protection. Une installation pensée pour être vidée simplement est un atout pour une résidence secondaire.
Le chauffe-eau, les radiateurs à eau et la chaudière doivent aussi être pensés pour l’absence : maintien hors gel, produit antigel dans le circuit de chauffage selon l’installation, ou vidange. Ces choix relèvent d’un chauffagiste, mais l’état de l’installation se constate dès la visite.
Toiture
Toiture et eaux pluviales : les infiltrations que personne ne voit
Une petite infiltration ignorée pendant plusieurs mois peut dégrader un plafond, un plancher ou une charpente ; l’état de la couverture et des gouttières est donc un critère central pour une maison peu occupée.
Les maisons de campagne sont souvent entourées d’arbres. Feuilles, aiguilles et mousses obstruent les gouttières et les chéneaux, l’eau déborde et s’infiltre en tête de mur ou ruisselle au pied des façades. Les tuiles glissées après un coup de vent restent en l’état jusqu’au séjour suivant.
Pendant la visite, inspectez les combles : traces d’écoulement sur les bois, auréoles sur les planchers, isolant tassé ou noirci. Regardez la couverture à la jumelle, en particulier les noues, les solins et les abords de cheminée. Pour les matériaux typiques de la région, l’article petites tuiles plates ou ardoise détaille les points de contrôle.
Prévoyez dans votre budget un entretien régulier de la toiture et des gouttières, réalisé par une entreprise locale si vous êtes loin.
Bois
Bois, insectes et champignons : des conditions favorables en l’absence
Humidité, obscurité et air confiné sont les conditions qui favorisent les champignons lignivores et certains insectes ; une maison souvent fermée doit avoir des bois sains et secs au départ.
Les bois de charpente, de planchers et d’escaliers d’une maison ancienne sont exposés aux insectes à larves xylophages et, en présence d’humidité, aux champignons. Une maison fermée et humide réunit les conditions de leur développement. Les signes à rechercher : petits trous d’envol avec vermoulure fraîche, bois qui s’effrite, odeur de champignon, filaments blancs ou masses cotonneuses dans les zones confinées.
Dans certaines zones délimitées par arrêté préfectoral, le dossier de diagnostics comprend un état relatif aux termites ou une information sur le risque de mérule. Renseignez-vous auprès du notaire sur la situation de la commune. Indépendamment de ces obligations, l’expert recherche les traces visibles d’attaque des bois pendant sa visite.
Les rongeurs et les animaux qui s’installent dans les combles d’une maison inoccupée (loirs, fouines, chauves-souris) peuvent aussi dégrader les isolants et les gaines électriques. Leurs traces se repèrent dans les greniers.
Assainissement
Assainissement non collectif et usage intermittent
Une maison de campagne dépend souvent d’un assainissement individuel ; son contrôle figure dans le dossier de diagnostics, et son fonctionnement doit être compatible avec un usage par périodes et parfois avec de nombreux occupants.
Le rapport de contrôle du service public d’assainissement non collectif (SPANC) indique si l’installation est conforme et, sinon, quels travaux sont demandés. Lisez-le attentivement : une non-conformité peut imposer des travaux dans un délai donné après la vente.
L’usage intermittent a ses particularités. Une installation dimensionnée pour un couple peut se trouver saturée lors d’un séjour en famille nombreuse. Les longues périodes sans apport peuvent aussi modifier le fonctionnement de certaines filières. Le service d’assainissement ou un installateur peut vous conseiller.
Repérez sur place l’emplacement de la fosse ou de la micro-station et de l’épandage, l’accès pour la vidange, et l’absence d’arbres ou de stationnement sur la zone de traitement.
Sécurité
Électricité, chauffage et sécurité d’une maison inoccupée
Une installation électrique vieillissante ou bricolée est un risque de plus quand personne n’est là ; le diagnostic électrique réglementaire, quand il est exigé pour une installation ancienne, donne une base qu’il faut compléter par l’observation.
Le diagnostic électricité du dossier de diagnostics, exigé pour les installations anciennes, recense les anomalies de sécurité. Dans une maison de campagne, on rencontre souvent des extensions successives : dépendances alimentées par des câbles provisoires, tableaux multiples, prises ajoutées. Pour une maison fermée, la possibilité de couper certains circuits tout en maintenant le hors-gel ou une alarme est utile.
Les appareils de chauffage au bois (cheminée, insert, poêle) doivent être vérifiés avant usage, ainsi que leur conduit. Une cheminée inutilisée pendant des mois peut accueillir des nids ou des débris.
Pensez enfin à votre assurance : certains contrats prévoient des conditions particulières en cas d’inoccupation prolongée, comme la coupure de l’eau. Vérifiez-les avant la signature pour adapter l’équipement de la maison.
Abords
Abords, arbres et accès : l’entretien à distance
Le jardin d’une résidence secondaire s’entretient moins souvent ; il faut évaluer la végétation au contact du bâti, l’état des clôtures et des accès, et la facilité de faire intervenir quelqu’un en votre absence.
Les arbres proches des façades ombragent et humidifient les murs, encombrent les gouttières et, sur sol argileux, peuvent assécher le terrain en été. La végétation grimpante retient l’humidité contre la maçonnerie. Un jardin laissé en friche entre deux séjours favorise aussi les animaux nuisibles.
Si la propriété comprend un plan d’eau, ses obligations d’entretien s’ajoutent : voir l’article maison avec étang en Sologne ou en Brenne.
Évaluez enfin la logistique : distance de votre domicile, présence d’artisans dans le secteur, possibilité de confier une surveillance à un voisin ou à un professionnel. C’est un critère de choix aussi important que l’état du bâti.
Méthode
Acheter de loin : organiser l’expertise
Quand on achète une résidence secondaire à distance, l’expertise par un professionnel local et indépendant permet d’obtenir un regard technique sans multiplier les allers-retours.
Check my House intervient partout en France, dont le Centre-Val de Loire, avec plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés. L’expert visite la maison, examine la structure, l’humidité, la toiture et les équipements, et rédige un rapport certifié à valeur juridique remis sous 96h, consultable à distance. Le détail des vérifications est disponible en ligne.
Indiquez à l’expert votre projet d’usage (week-ends, vacances, location saisonnière éventuelle) : ses observations seront orientées en conséquence. Consultez aussi les pages Loir-et-Cher, Cher et Indre.
Les tarifs sont détaillés sur le site, et le conseiller répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h).
Check my House
Faire réaliser un bilan avant achat
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.
Près de chez vous
Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.
FAQ
Questions fréquentes
Faut-il une expertise différente pour une résidence secondaire ?
Le contenu de l’examen est le même que pour une résidence principale, mais l’attention se porte davantage sur les points qui se dégradent en l’absence d’occupant : humidité et ventilation, gel des canalisations, toiture et gouttières, bois, assainissement. Indiquez à l’expert votre projet d’usage pour qu’il oriente ses observations et ses recommandations en conséquence.
Une maison qui sent le renfermé est-elle forcément humide ?
L’odeur de renfermé traduit un air confiné et souvent humide, mais pas forcément un défaut du bâti. Elle peut venir d’une simple absence d’aération. Il faut chercher la cause : remontées d’humidité, infiltration, condensation ou ventilation inexistante. Si la maison était déjà une résidence secondaire, cette odeur donne une indication sur la façon dont elle supportera vos absences.
Comment protéger une maison fermée du gel ?
Les solutions habituelles consistent à couper l’eau et vidanger les canalisations exposées, à maintenir un chauffage hors gel dans les pièces sensibles ou à protéger les tuyaux situés dans des zones froides. Le choix dépend de l’installation existante. Lors de la visite, vérifiez la présence d’un robinet d’arrêt accessible et de points de vidange, et le parcours des canalisations.
Un DPE classé F ou G pose-t-il problème pour une résidence secondaire ?
Pour un usage personnel, la classe énergétique n’interdit rien, mais elle indique un logement coûteux à chauffer, y compris pour le maintien hors gel. Si vous envisagez de louer la maison comme résidence principale d’un locataire, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, F le seront au 1er janvier 2028. Pour une maison F ou G, un audit énergétique est remis à la vente.
Peut-on visiter et expertiser une maison sans se déplacer ?
Vous pouvez faire réaliser l’expertise sans être présent, l’expert vous remettant ensuite un rapport certifié détaillé et illustré, remis sous 96h. Il est toutefois conseillé de visiter au moins une fois la maison et ses abords, pour juger de l’environnement, du voisinage et de la logistique. Le site expertisepreachat.fr du réseau traite aussi de l’achat à distance.
Les nuisibles sont-ils fréquents dans les maisons de campagne fermées ?
Une maison inoccupée attire facilement rongeurs, loirs, fouines ou insectes, qui trouvent abri et tranquillité dans les combles et les dépendances. Ils peuvent dégrader l’isolant, les gaines électriques et les bois. Lors de la visite, cherchez les déjections, les isolants déplacés et les trous dans les boiseries. Un traitement et l’obturation des accès sont alors à prévoir.
L’assurance couvre-t-elle une maison souvent inoccupée ?
Elle la couvre, mais certains contrats prévoient des conditions en cas d’inoccupation prolongée, par exemple couper l’eau ou visiter la maison à intervalles réguliers. Ces conditions peuvent avoir un effet sur l’indemnisation d’un dégât des eaux ou d’un vol. Lisez les clauses avant la signature et adaptez l’équipement de la maison en conséquence.
Que vérifier sur l’assainissement d’une maison de vacances ?
Lisez le rapport de contrôle du SPANC joint au dossier de diagnostics : date, conformité et travaux éventuellement exigés. Vérifiez que l’installation correspond à la capacité d’accueil prévue, surtout si vous recevez souvent famille ou amis. Repérez l’emplacement de la fosse et de l’épandage et leur accès. Une installation non conforme peut imposer des travaux rapides après l’achat.
Faut-il chauffer une maison ancienne même quand on n’y est pas ?
Un chauffage minimal limite la condensation et protège les canalisations, ce qui est souvent bénéfique pour un bâti ancien. Mais il a un coût, d’autant plus élevé que la maison est mal isolée. L’essentiel est surtout d’assurer une ventilation suffisante et de supprimer les sources d’humidité du bâti. L’expert vous indique ce qui est prioritaire pour la maison visitée.
Combien coûte l’expertise d’une résidence secondaire ?
Chez Check my House, le tarif est le même que pour une résidence principale : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, avec 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le paiement en plusieurs fois sans frais est possible. Le rapport certifié est remis sous 96h.
À lire aussi
Sur le même thème : le bâti du Centre-Val de Loire
Petites tuiles plates ou ardoise : les toitures traditionnelles du Centre-Val de Loire
Comment lire l’état d’une couverture en petites tuiles plates ou en ardoise avant d’acheter une maison en Centre-Val de Loire, des combles aux points singuliers.…
Maison en tuffeau : ce que l’acheteur doit vérifier dans le Val de Loire
Pierre tendre et poreuse, le tuffeau demande un regard spécifique avant l’achat : humidité piégée, enduits inadaptés, desquamation, encadrements fragiles et coteau creusé.…
Longère et corps de ferme du Berry : les points de contrôle avant l’achat
Logis, granges à portaux, greniers et sols argileux : la méthode pour examiner une longère ou un corps de ferme berrichon avant de signer.…
Maison solognote : brique, pans de bois et humidité, ce qu’il faut regarder
Sols sableux et argileux souvent humides, pans de bois, brique et torchis : la grille de lecture pour examiner une maison de Sologne avant de l’acheter.…
Tous nos articles sont réunis sur le blog du bilan avant achat.
Une maison de week-end en vue ?
Un expert indépendant évalue sa capacité à rester saine pendant vos absences : rapport certifié remis sous 96h, partout en Centre-Val de Loire.
