L’expert applique la même démarche d’observation dans une maison et dans un appartement ; ce qui change, c’est l’étendue de ce que vous achetez et donc de ce qu’il doit examiner.

Dans les deux cas, l’expert procède de façon systématique, zone par zone, observe, mesure quand c’est utile et documente ses constats. Il recherche les mêmes familles de pathologies : fissures, humidité, défauts d’étanchéité, déformations, équipements en fin de vie.

La différence tient à la propriété. L’acheteur d’une maison devient responsable de tout : toiture, murs, fondations, terrain, clôtures, réseaux jusqu’à la limite de propriété. L’acheteur d’un appartement acquiert un lot, composé de parties privatives et d’une quote-part de parties communes dont l’entretien est décidé collectivement.

Cette différence change la nature des questions. Pour une maison : « quels travaux devrai-je assumer seul ? ». Pour un appartement : « quel est l’état de mon logement, et que laisse deviner l’état de l’immeuble sur les décisions à venir de la copropriété ? ». Le détail des vérifications présente l’ensemble des points contrôlés.

Pour une maison, le sol, la pente, la végétation et la gestion des eaux autour du bâtiment expliquent une large part des désordres ; l’expert les intègre à son analyse.

Le retrait-gonflement des argiles concerne une partie importante du territoire : selon le SDES (2021), 48 % du territoire métropolitain est en exposition moyenne ou forte, et 10,4 millions de maisons individuelles sont concernées. Une maison sur sol argileux peut subir des mouvements lors des épisodes de sécheresse, qui se traduisent par des fissures.

L’expert regarde l’environnement immédiat : arbres proches des façades, pente du terrain orientée vers la maison, descentes d’eau pluviale qui se déversent au pied des murs, terrasses accolées. Ces éléments n’existent pas, ou beaucoup moins, dans un appartement.

Avant la visite, consultez l’exposition de l’adresse sur Géorisques. En Centre-Val de Loire, de nombreuses communes ont fait l’objet de reconnaissances de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse ; notre page bilan avant achat en Centre-Val de Loire présente notre intervention dans la région.

L’expert observe ce qui est accessible des parties communes (façades, hall, cage d’escalier, caves, éventuellement combles ou toiture visibles), mais il n’expertise pas l’immeuble entier.

Un bilan avant achat d’appartement n’est pas un audit de l’immeuble. L’expert n’a généralement accès ni à la toiture, ni aux autres logements, ni aux locaux techniques fermés. Il observe ce qui est visible lors de son passage : état des façades, fissures dans la cage d’escalier, humidité dans les caves, état apparent des menuiseries communes.

Ces observations restent précieuses, car elles donnent des indices sur l’entretien de l’immeuble et sur d’éventuels travaux à venir, dont une quote-part vous reviendra. Elles se lisent en parallèle avec les documents de la copropriété.

Pour une analyse détaillée des parties communes, le site frère expertisepreachat.fr consacre plusieurs articles à l’achat en copropriété.

Les maisons concentrent les risques liés à la toiture, aux fondations et au terrain ; les appartements ceux liés à l’humidité, aux modifications intérieures et à l’état de l’immeuble.

Ces listes ne sont pas exhaustives : chaque bien a son histoire. Mais elles montrent pourquoi l’expert n’aborde pas une maison et un appartement avec les mêmes priorités, même si sa méthode reste identique.

Dans les deux cas, signalez à l’expert vos projets : agrandir une maison, abattre une cloison dans un appartement. Il pourra vous alerter sur ce qui demanderait une étude préalable ou, en copropriété, une autorisation.

Les points sensibles d’une maison

Toiture et charpente, fissures liées au sol, humidité des murs enterrés et du sous-sol, évacuation des eaux pluviales, annexes et extensions, assainissement non collectif le cas échéant, abords et murs de soutènement.

Les points sensibles d’un appartement

Infiltrations venant de la toiture ou des étages supérieurs, condensation liée à une ventilation insuffisante, cloisons supprimées ou ouvertures créées, état des réseaux privatifs, fissures traduisant un mouvement de l’immeuble, état visible des parties communes.

Le tarif du bilan avant achat dépend de la surface, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement ; l’organisation de l’accès diffère surtout pour les parties communes et les annexes.

Chez Check my House, la grille est la même pour tous les biens : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, avec 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le rapport certifié est compris et remis sous 96h, et le paiement peut se faire en plusieurs fois sans frais. Le détail figure sur la page nos tarifs.

Pour un appartement, prévoyez l’accès à la cave, au box ou au parking privatif, ainsi qu’aux parties communes (code d’entrée, badge). Pour une maison, vérifiez l’accès aux combles, au sous-sol et à toutes les annexes. Notre article préparer la visite de l’expert détaille ces préparatifs.

Nos experts interviennent partout en France. Pour une vue d’ensemble de la démarche, consultez le guide de l’expertise avant achat ou contactez-nous via la page contact.