Blog · Organisation
Préparer la visite de l’expert avec le vendeur et l’agent immobilier
Un bilan avant achat se joue en partie avant même l’arrivée de l’expert. Accès, documents, créneau, rôle de chacun : quelques échanges bien menés avec le vendeur et l’agence suffisent à réduire les réserves et à tirer le meilleur de l’intervention.
1er réseau national d’expertise immobilièreExperts formés par l’OFIBRapport certifié sous 96h
L’essentiel
Prévenez l’agence et le vendeur tôt, en présentant l’expertise comme une démarche normale d’acheteur sérieux. Demandez l’accès à toutes les zones (combles, sous-sol, annexes), le maintien de l’eau, de l’électricité et du chauffage, et les documents utiles : diagnostics, factures de travaux, sinistres éventuels.
Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Enjeu
Pourquoi la préparation change la qualité du bilan
Plus l’expert a accès aux différentes zones du bien et aux informations sur son histoire, moins son rapport comporte de réserves et plus ses conclusions sont solides.
L’expert travaille avec ce qu’on lui donne à voir. Une trappe de combles accessible, un sous-sol dégagé, des factures de travaux sur la table : chacun de ces éléments transforme une hypothèse en constat. À l’inverse, une clé introuvable ou une pièce encombrée produit une réserve que l’on ne pourra plus lever avant la signature.
La préparation ne demande pas beaucoup de temps, mais elle doit être faite en amont. Le jour de la visite, il est trop tard pour retrouver une clé de cave ou pour demander au vendeur l’historique d’une toiture. Quelques messages échangés dans les jours qui précèdent suffisent.
C’est aussi une question de calendrier : si vous êtes en délai de rétractation, chaque contretemps d’accès réduit le temps dont vous disposerez pour lire le rapport et décider.
Communication
Prévenir l’agence et le vendeur, et présenter la démarche
Annoncez l’expertise comme une étape normale d’un achat réfléchi, pas comme une marque de défiance : la plupart des vendeurs l’acceptent sans difficulté.
Un vendeur peut se sentir jugé à l’annonce d’une expertise. Le ton compte. Expliquez qu’il s’agit d’un examen de l’état du bâti destiné à vous permettre d’acheter en confiance, comme beaucoup d’acquéreurs le font aujourd’hui, et que cette démarche peut aussi accélérer la vente en levant vos dernières hésitations.
Passez par l’agent immobilier si le bien est vendu en agence : c’est lui qui coordonne les visites. Indiquez-lui la date souhaitée, votre échéance éventuelle et les besoins d’accès. Précisez que l’expert est indépendant : il ne vend ni travaux ni produits, ce qui rassure souvent le vendeur sur l’objectivité de l’examen. Pour en savoir plus, voyez la page expert en bâtiment indépendant.
Si le vendeur pose des questions, répondez simplement : l’expert regarde, mesure sans rien abîmer, photographie et rédige un rapport destiné à l’acheteur.
Le message type à transmettre
La date et le créneau souhaités, le nom du cabinet, la nécessité d’accéder à toutes les pièces et annexes, aux combles et au sous-sol, et la liste des documents que vous aimeriez consulter.
Créneau
Choisir le bon créneau de visite
Privilégiez un créneau en journée, avec une bonne lumière naturelle, et prévoyez assez de temps pour que l’expert ne soit pas pressé.
La lumière du jour facilite l’observation des façades, de la toiture depuis le sol et des pièces peu éclairées. Une visite en fin de journée d’hiver réduit ce que l’on voit à l’extérieur. Évitez aussi un créneau coincé entre deux autres visites du bien : l’expert doit pouvoir travailler sans être interrompu.
La durée dépend de la taille du bien, de son état et du nombre d’annexes. Plutôt que de fixer une heure de fin, demandez à l’agence de bloquer une plage confortable. Un examen écourté est rarement à l’avantage de l’acheteur.
Si vous souhaitez assister à la visite, choisissez un créneau compatible avec votre emploi du temps. Votre présence n’est pas indispensable, mais elle permet de poser vos questions sur place.
Accès
La liste des accès à vérifier avant la visite
Assurez-vous que toutes les zones du bien pourront être ouvertes et atteintes sans danger, y compris celles que l’on ne montre pas lors d’une visite classique.
Lors des visites commerciales, on montre surtout les pièces de vie. L’expert, lui, a besoin des zones techniques, souvent les plus révélatrices. Demandez à l’agence de vérifier chacun de ces accès avec le vendeur.
- Trappe de combles ouvrable, avec un escabeau ou une échelle sur place.
- Sous-sol, cave et vide sanitaire déverrouillés et suffisamment dégagés.
- Garage, atelier, abri, grange ou toute dépendance incluse dans la vente.
- Chaufferie, local technique, tableau électrique, compteurs et ballon d’eau chaude visibles.
- Regards d’assainissement et abords de la maison accessibles.
- Balcons, terrasses, et pour un appartement la cave ou le box éventuels.
- Clés de toutes les portes intérieures, y compris placards techniques.
Ces points paraissent évidents, mais ce sont eux qui génèrent le plus souvent des réserves. Une zone non accessible le jour de la visite sera mentionnée dans le rapport, avec les conséquences que nous détaillons dans l’article sur les limites du bilan avant achat.
Documents
Les documents à demander au vendeur
Les diagnostics, les factures de travaux et l’historique des sinistres aident l’expert à replacer ses constats dans la vie du bien et à affiner ses préconisations.
Le dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse ou à l’acte de vente (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). S’il est déjà disponible, transmettez-le à l’expert : il évite de chercher ce qui est déjà documenté et permet de croiser les informations, par exemple entre le DPE et l’état réel des menuiseries ou de l’isolation.
Les factures de travaux sont précieuses : réfection de toiture, traitement de charpente, reprise de fissures, drainage, changement de chaudière. Elles datent les interventions et, pour les travaux relevant de la garantie décennale, permettent d’identifier l’entreprise et son assureur.
Demandez aussi si le bien a fait l’objet d’une déclaration de sinistre, notamment après un épisode reconnu en catastrophe naturelle. Les arrêtés de la commune peuvent être consultés sur Géorisques.
Pour un appartement
Le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux renseignent sur les travaux votés ou envisagés dans l’immeuble.
État du bien
Demander au vendeur de préparer le bien
Un bien dont les accès sont dégagés et les réseaux en service se prête à un examen bien plus complet qu’un bien encombré, coupé de l’eau ou de l’électricité.
Pour un bien inoccupé, vérifiez que l’électricité et l’eau ne sont pas coupées : sans éclairage, les combles et le sous-sol sont difficiles à examiner, et sans eau on ne peut pas observer l’écoulement des évacuations. Si possible, demandez que le chauffage fonctionne quelques heures avant en saison froide, ce qui rend certains outils, comme la caméra thermique, plus pertinents.
Pour un bien occupé, il suffit souvent de dégager les zones devant les trappes, les regards et les murs du sous-sol. Inutile de vider les pièces : l’expert travaille avec l’ameublement en place, mais il est utile qu’un passage reste libre le long des murs extérieurs.
Pensez aussi aux animaux domestiques, qu’il vaut mieux tenir à l’écart pendant la visite, et aux éventuels locataires, qu’il faut prévenir dans les délais d’usage.
Jour J
Le jour de la visite : le rôle de chacun
L’agent ou le vendeur ouvre les lieux et répond aux questions sur l’histoire du bien ; l’expert travaille librement ; l’acheteur observe et questionne s’il est présent.
La présence du vendeur peut être utile : il connaît l’histoire de la maison, les travaux réalisés, les petits problèmes récurrents. L’expert peut lui poser des questions factuelles. Mais il faut laisser l’examen se dérouler sans pression ni commentaire orienté sur la gravité de tel ou tel défaut.
L’agent immobilier a un rôle de facilitateur : il ouvre, accompagne, retrouve une clé. Il est rémunéré à la signature, ce qui est normal, mais cela signifie qu’il n’est pas la bonne personne pour interpréter un constat technique. Les conclusions appartiennent à l’expert, et le rapport vous est destiné.
Si vous êtes présent, suivez l’expert, observez, notez vos questions. Nous avons rassemblé les plus utiles dans l’article les questions à poser à l’expert sur place.
Votre part
Vos propres préparatifs d’acheteur
Avant la visite, notez vos inquiétudes, vos projets de travaux et les informations recueillies sur la commune, pour les transmettre à l’expert.
Signalez ce qui vous a frappé lors de vos visites : une odeur dans la cave, une fissure au-dessus d’une porte, un plafond taché. Indiquez aussi vos projets : aménager les combles, ouvrir une cloison, créer une extension. L’expert pourra regarder ces points avec une attention particulière, sans négliger le reste.
Consultez les risques recensés à l’adresse sur Géorisques (argiles, inondation, radon) et les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. En Centre-Val de Loire, de nombreuses communes ont connu plusieurs reconnaissances au titre de la sécheresse : Bourges, Blois ou Orléans en comptent par exemple pour 2018 et 2019, selon la base GASPAR consultée le 17 octobre 2026. Notre page bilan avant achat en Centre-Val de Loire présente l’intervention dans la région.
Enfin, vérifiez les conditions de l’intervention et son prix sur la page nos tarifs, et gardez à portée de main le numéro 0 805 69 09 69 en cas de changement de dernière minute.
Imprévus
Gérer les réticences et les contretemps
Si le vendeur hésite ou si un accès fait défaut, cherchez une solution avant la visite ; à défaut, sachez que l’expert signalera la limite et que vous pourrez en tenir compte.
Un vendeur réticent l’est souvent par crainte que l’expertise serve à « casser le prix ». Rappelez que le rapport vous est destiné, qu’il décrit objectivement l’état du bien et qu’il peut aussi confirmer qu’un bien est sain. Si le refus persiste avant l’offre, vous pouvez prévoir l’expertise pendant le délai de rétractation.
Un contretemps de dernière minute (clé égarée, locataire absent) se traite au cas par cas. Mieux vaut décaler la visite de quelques heures que d’obtenir un rapport amputé d’une zone essentielle, à condition de rester dans votre calendrier.
Pour toute question sur l’organisation, notre équipe est joignable via la page contact. Le déroulement d’un bilan avant achat décrit par ailleurs chaque étape de la mission.
Check my House
Faire réaliser un bilan avant achat
L’auteur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.
Le tarif
Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.
Près de chez vous
Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.
FAQ
Questions fréquentes
Le vendeur est-il obligé d’accepter la visite d’un expert ?
Aucune règle ne l’y oblige avant la vente, mais un refus est rare quand la démarche est bien présentée. Après la signature du compromis, l’organisation de la visite se fait en accord avec lui. Un refus persistant mérite réflexion : il peut simplement traduire une crainte, mais aussi une réticence à montrer certaines zones.
Qui paie le bilan avant achat, l’acheteur ou le vendeur ?
Le bilan avant achat est commandé et payé par l’acheteur, à qui le rapport est destiné. C’est ce qui garantit que l’expert travaille dans votre intérêt. Le tarif dépend de la surface du bien et le paiement peut être réglé en plusieurs fois sans frais.
Faut-il que le vendeur soit présent pendant la visite ?
Ce n’est pas nécessaire, mais c’est souvent utile. Le vendeur peut répondre aux questions sur l’historique des travaux ou des sinistres. Si c’est l’agent qui ouvre les lieux, préparez avec lui ces questions à l’avance pour obtenir les réponses du vendeur avant ou après la visite.
Que faire si le bien est loué au moment de l’expertise ?
Il faut prévenir le locataire par l’intermédiaire du propriétaire ou de l’agence, dans les délais d’usage, et convenir d’un créneau. Le locataire n’a pas à vider les pièces, mais il est utile de lui demander de dégager les accès techniques et de laisser l’expert circuler librement.
Quels documents sont les plus utiles à l’expert ?
Le dossier de diagnostic technique, les factures de travaux importants (toiture, charpente, structure, drainage), les éventuelles déclarations de sinistre et, pour un appartement, les procès-verbaux d’assemblée générale. Ces pièces permettent de dater les interventions et de distinguer un désordre ancien et traité d’un désordre actif.
Faut-il couper ou laisser le chauffage pendant la visite ?
Il vaut mieux le laisser fonctionner en saison froide. Un logement chauffé révèle plus facilement les problèmes de condensation et rend la caméra thermique plus parlante. L’expert peut aussi observer le fonctionnement apparent du système de chauffage, ce qui est impossible si l’installation est coupée.
L’agent immobilier peut-il assister à l’expertise ?
Oui, c’est même fréquent puisque c’est souvent lui qui ouvre le bien. Il facilite les accès et peut relayer des questions au vendeur. Les constats techniques restent toutefois du ressort de l’expert, et le rapport est adressé à l’acheteur qui l’a commandé.
Puis-je venir avec un proche ou un artisan ?
Oui, si le vendeur ou l’agence en sont informés. Un proche peut vous aider à retenir les explications ; un artisan peut prendre des mesures en vue d’un devis. Veillez simplement à ce que la visite reste centrée sur l’examen de l’expert, qui doit pouvoir travailler sans être dispersé.
Comment présenter l’expertise sans braquer le vendeur ?
Expliquez qu’il s’agit d’une démarche d’acheteur sérieux, qui veut s’engager en connaissance de cause. Soulignez que l’expert est indépendant et ne vend ni travaux ni produits. Un vendeur qui sait que l’acheteur a vérifié l’état du bien peut aussi y voir une sécurité pour la suite de la vente.
Que se passe-t-il si une zone reste fermée le jour de la visite ?
L’expert examine tout ce qui est accessible et mentionne dans son rapport la zone non visitée, avec une réserve. Selon l’importance de cette zone, vous pourrez demander au vendeur de la rendre accessible ou d’apporter des informations complémentaires avant de vous engager définitivement.
À lire aussi
Sur le même thème : le bilan avant achat
Assister au bilan avant achat : les questions à poser à l’expert sur place
Structure, humidité, toiture, équipements, projets de travaux : les questions utiles à poser à l’expert pendant le bilan avant achat, et celles qui sortent de son rôle.…
Pourquoi l’indépendance de l’expert compte dans un bilan avant achat
Conflits d’intérêts, liens avec l’agence ou les entreprises, crédibilité du rapport : pourquoi l’indépendance de l’expert est décisive dans un bilan avant achat.…
Bilan avant achat d’une maison ou d’un appartement : ce qui change dans les contrôles
Maison ou appartement : périmètre des contrôles, parties communes, terrain, documents utiles et obligations énergétiques, ce qui change dans un bilan avant achat.…
Bilan avant achat ou visite avec un artisan : ce qui change pour l’acheteur
Artisan ou expert en bâtiment avant d’acheter : regard, intérêts, rapport écrit et usage dans la négociation, ce qui distingue vraiment les deux démarches.…
Tous nos articles sont réunis sur le blog du bilan avant achat.
Préparons ensemble votre bilan avant achat
Un conseiller vous indique quoi demander au vendeur et cale la visite selon votre échéance. Appel gratuit au 0 805 69 09 69, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
