Appartement sous les toits ou en rez-de-chaussée, maison de ville, pavillon proche d’un cours d’eau : à Limoges, un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement. Le rapport certifié vous est remis sous 96 heures.
Ville
À Limoges, le bilan avant achat confronte l’état apparent du bien aux données publiques de la commune. Au relevé Géorisques d’octobre 2026, la ville compte 15 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 4 liés à la sécheresse entre 2018 et 2022, relève de quatre plans de prévention du risque inondation et recense 33 mouvements de terrain. L’expert examine le bâti, sans étude de sol, et vous remet un rapport certifié sous 96h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données publiques datées pour situer la commune ; elles ne décrivent pas un bien particulier.
129 937 habitants
Population INSEE via geo.api.gouv.fr, relevé d’octobre 2026. Préfecture de la Haute-Vienne.
15 arrêtés CatNat
Dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue et 4 à la sécheresse, selon Géorisques (relevé d’octobre 2026).
Libellés distinctifs
Géorisques liste notamment « affaissement minier », « effondrements localisés » et la rupture de barrage.
Rapport sous 96h
Un rapport certifié à valeur juridique, avec constats, hypothèses et préconisations.
Les 4 arrêtés sécheresse de Limoges ont des années de début rapprochées : 2018, 2019, 2020 et 2022 (relevé Géorisques d’octobre 2026). Aucun n’est antérieur.
Ces arrêtés concernent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ils ne signifient pas qu’une maison donnée a été touchée. Mais leur succession récente justifie deux questions au vendeur : des fissures sont-elles apparues depuis 2018, et ont-elles été rebouchées, enduites ou déclarées à l’assureur ?
Pendant la visite, l’expert relève les fissures intérieures et extérieures, leur orientation, leur ouverture apparente, les reprises d’enduit ou de peinture localisées, les portes et fenêtres qui frottent. Il distingue ce qu’il constate de ce qu’il suppose et ne réalise pas d’étude de sol.
Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas d’une maison existante. L’exposition affichée par Géorisques est communale et non parcellaire ; l’état des risques fait foi pour l’adresse.
Géorisques associe à Limoges quatre plans de prévention du risque inondation : Vienne (secteur Palais-Beynac), Aurence, Auzette et Valoine. La commune liste aussi le risque de crue torrentielle ou à montée rapide de cours d’eau.
Le nombre de plans ne dit rien de votre bien : seule la situation de la parcelle compte. L’état des risques annexé à la promesse indique si elle est en zone réglementaire, et le règlement du plan correspondant précise les règles applicables, notamment pour une extension, une véranda ou l’aménagement d’un sous-sol.
Si le bien est proche d’un de ces cours d’eau, l’expert porte une attention particulière aux niveaux bas : humidité mesurée en pied de mur, auréoles, dépôts, état des seuils, soupiraux et regards, revêtements récents à hauteur régulière. Il les décrit sans affirmer leur origine.
La liste communale mentionne aussi la rupture de barrage. Cette information se lit dans le DICRIM de Limoges, référencé par Géorisques en 2020, qui présente les risques de la commune et les consignes associées. Le bilan avant achat ne l’évalue pas : il porte sur l’état du bâtiment. Consultez ce document en mairie ou sur le site de la ville avant de signer, en même temps que l’état des risques.
La base nationale des mouvements de terrain recense à Limoges 33 événements : 21 effondrements ou affaissements, 11 érosions de berges et 1 chute de blocs. L’inventaire des cavités compte 74 entrées, dont 69 ouvrages civils et 5 caves (relevé Géorisques d’octobre 2026).
Les érosions de berges concernent les terrains en bord de cours d’eau. Si le jardin descend vers une rivière ou un ruisseau, regardez avec l’expert l’état de la berge visible, des clôtures et murets proches, et la distance entre la berge et le bâti. L’expert décrit ce qu’il voit ; la stabilité d’une berge relève d’un avis spécialisé.
Les effondrements recensés et les libellés « affaissement minier » et « effondrements localisés » de la liste communale invitent à poser une question simple au vendeur et au notaire : le terrain a-t-il connu un affaissement, un comblement ou des travaux de confortement ? Si la maison a une cave, l’expert l’examine lorsque l’accès est sûr.
Ces inventaires sont communaux et localisés avec une précision variable : ils ne permettent pas de conclure pour une parcelle. L’expert ne réalise ni sondage ni étude de sol.
Dans un appartement, la position du lot dans l’immeuble oriente l’inspection : le dernier étage expose à la toiture, le rez-de-chaussée au sol et aux réseaux.
L’expert recherche les traces d’infiltration autour des fenêtres de toit et en plafond, examine la charpente et les combles s’ils sont accessibles, et note l’état apparent de l’isolation visible. Limoges liste les neiges et pluies verglaçantes et la tempête parmi ses risques : l’état des évacuations et des chéneaux visibles mérite un regard.
Il mesure l’humidité en pied de mur, observe les sols, les plinthes et les menuiseries, et, si la cave de l’immeuble est accessible, l’état des murs et des passages de canalisations.
Il examine en constat visuel les parties communes accessibles le jour de la visite. Le rapport distingue les désordres du lot et ceux de l’immeuble, à relier aux documents de la copropriété.
Notre article sur les différences entre bilan d’une maison et d’un appartement détaille cette approche.
Relevé Géorisques d’octobre 2026, données communales et non parcellaires.
Une inspection visuelle et non destructive, avec mesure de l’humidité, menée par un expert indépendant.
Il examine
Structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, cave accessible, équipements en constat apparent.
Il mesure
L’humidité des murs et des sols avec un appareil, pour distinguer remontées, infiltrations et condensation.
Il ne fait pas
Diagnostics obligatoires, démontage, sondage destructif, étude de sol, montée sur la toiture, mesure du radon.
Il ne se prononce pas
Sur la valeur du bien ni sur la conformité réglementaire des installations.
Le rapport certifié, remis sous 96 heures, distingue constats, hypothèses et préconisations ; ces dernières sont couvertes par une assurance décennale. Le détail des vérifications reprend chaque poste.
Le bon moment : avant l’offre si possible, sinon dès la signature de la promesse.
Le rapport éclaire votre décision et les travaux à budgéter ; demandez à l’agence un créneau de visite technique.
Relisez l’état des risques : zone d’un des quatre plans de prévention, potentiel radon, sinistres indemnisés déclarés.
Le délai de 10 jours de l’article L271-1 du CCH court après la notification de l’acte : organisez la visite immédiatement, le rapport arrive sous 96 heures.
Après la vente, en cas de vice caché grave, les articles 1641 et 1648 du Code civil encadrent l’action, à engager dans les deux ans de la découverte. Notre article préparer la visite de l’expert liste les accès à prévoir.
Deux communes voisines disposent aussi d’une page détaillée, avec des profils Géorisques différents.
Couzeix compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle et relève du seul plan de prévention de l’Aurence. Isle a connu des arrêtés inondation en 2018 et 2024 et relève des plans de prévention de la Vienne et de l’Aurence. La page bilan avant achat en Haute-Vienne compare ces communes et présente les angles propres au département.
Pour préparer votre achat, lisez le guide de l’expertise avant achat immobilier, consultez nos tarifs ou contactez-nous. Les départements voisins sont accessibles depuis la page de la Haute-Vienne.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
L’état apparent du bien : structure visible, façades, toiture depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée avec un appareil, cave et équipements en constat apparent. L’expert relie ses constats aux risques listés pour la commune et vous remet un rapport certifié sous 96 heures, avec des préconisations hiérarchisées.
Ils concernent la commune, reconnue pour des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols entre 2018 et 2022. Ils ne disent pas qu’un bien donné a été touché. Demandez au vendeur si des fissures sont apparues ou ont été reprises depuis 2018 ; l’expert relève celles qui sont visibles.
L’état des risques annexé à la promesse indique si la parcelle est en zone réglementaire et au titre de quel plan. Le règlement de ce plan, consultable en mairie ou en préfecture, précise ce qui est autorisé. L’expert ne situe pas la parcelle dans un zonage : il observe les traces d’eau sur le bâtiment.
La base Géorisques recense 11 érosions de berges à Limoges. Observez avec l’expert l’état de la berge visible, des murets et clôtures proches, et la distance entre la berge et la maison. L’expert décrit ce qu’il voit ; si un doute existe sur la stabilité, il recommande un avis spécialisé.
C’est un libellé officiel de la liste Géorisques des risques de Limoges, à l’échelle communale. Il ne dit pas qu’une parcelle est concernée. Interrogez le vendeur et le notaire sur l’historique du terrain. L’expert examine les désordres visibles du bâtiment, sans sondage ni étude de sol.
S’ils sont accessibles en sécurité le jour de la visite, oui, en constat visuel : charpente, sous-face de couverture, traces d’infiltration, isolation visible. Prévenez le syndic ou le vendeur pour obtenir l’accès. Les zones fermées sont signalées comme non visitées dans le rapport.
Non. Limoges est classée en potentiel radon de catégorie 3 par Géorisques, information qui figure dans l’état des risques. Seule une mesure spécifique, distincte du bilan, renseigne sur la concentration dans un logement. L’expert décrit la ventilation apparente du logement et de la cave accessible.
Non. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon le cas et état des risques font partie du dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. Le bilan est complémentaire : il décrit l’état apparent du bâti, ses désordres et les travaux à prévoir.
Le rapport certifié est remis sous 96 heures après la visite. Il décrit les constats poste par poste avec photos, propose des hypothèses sur l’origine des désordres et des préconisations hiérarchisées. Vous pouvez ensuite revenir vers l’expert pour éclaircir un point.
Il vous donne une vision précise de l’état apparent du bien et des travaux à prévoir, ce qui éclaire votre décision et vos échanges avec le vendeur. L’expert ne se prononce ni sur la valeur du bien ni sur l’opportunité d’acheter : la décision vous appartient.
Un expert en bâtiment indépendant du réseau Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière, qui compte plus de 65 experts certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Il n’a aucun lien avec le vendeur, l’agence ou les entreprises de travaux.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Indiquez l’adresse et le type de bien : un conseiller vous propose une visite avec un expert indépendant, rapport sous 96 heures.
