Une plomberie vétuste coûte rarement cher le jour de l’achat, mais elle expose à des fuites, à des dégâts des eaux, à une eau de moindre qualité et à des travaux qui obligent à ouvrir murs et sols.

Les réseaux d’eau ne se remplacent pas facilement dans un logement occupé : il faut ouvrir des cloisons, déposer des carrelages, parfois intervenir dans les parties communes. C’est pourquoi il vaut mieux savoir avant l’achat si le logement a été replombé, et à quelle époque, plutôt que le découvrir au premier dégât des eaux.

La plomberie touche aussi à la santé, avec la question des canalisations en plomb, et à la structure, quand une fuite ancienne a imbibé un plancher bois ou un mur. Une infiltration lente sous une douche ou dans une dalle peut durer des années avant de se manifester par un parquet qui gonfle ou un plafond taché chez le voisin du dessous.

Rien de tout cela ne figure dans les diagnostics obligatoires. Seul un examen attentif, pendant la visite ou lors d’une expertise avant achat, permet de s’en faire une idée.

Le plomb n’est plus utilisé pour les canalisations d’eau depuis les années 1990 ; s’il en reste dans le logement, son remplacement complet est fortement recommandé par les autorités sanitaires.

Au contact de l’eau qui stagne, les canalisations en plomb peuvent libérer ce métal dans l’eau du robinet. La réglementation fixe une limite de qualité de 10 microgrammes par litre au robinet du consommateur, en application d’un arrêté du 11 janvier 2007, et une directive européenne de 2020 prévoit de l’abaisser à 5 microgrammes par litre à partir de janvier 2036. Les agences régionales de santé recommandent de remplacer intégralement les canalisations intérieures en plomb.

Attention à une confusion fréquente : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), qui fait partie des diagnostics obligatoires pour les logements anciens, porte sur les revêtements comme les peintures, et non sur les canalisations d’eau. Un CREP sans anomalie ne vous dit donc rien de la plomberie. Le site frère expertisepreachat.fr traite en détail du CREP.

En maison, la partie publique du branchement ne vous concerne pas directement, mais la partie intérieure, du compteur aux robinets, sera à votre charge. En copropriété, la question se pose aussi pour les colonnes communes.

Ouvrir plusieurs robinets en même temps, observer la couleur de l’eau, écouter les tuyaux et relever le compteur suffisent à détecter une bonne partie des problèmes.

• Ouvrir simultanément l’eau froide de la cuisine et la douche : une chute nette de débit signale un réseau sous-dimensionné ou entartré
• Laisser couler l’eau quelques secondes et observer sa couleur
• Écouter les tuyaux à la fermeture d’un robinet : des coups secs révèlent des coups de bélier
• Relever l’index du compteur, ne rien ouvrir pendant la visite, puis le relire : s’il a tourné, une fuite est probable
• Repérer le robinet d’arrêt général et vérifier qu’il fonctionne
• Chercher un réducteur de pression lorsque la pression du réseau public est élevée

Ces tests ne remplacent pas le diagnostic d’un plombier, mais ils donnent des indices objectifs, faciles à noter et à présenter au vendeur. Le test du compteur est particulièrement utile : une fuite lente sur un réseau encastré peut passer inaperçue pendant des mois.

Dans une maison ancienne, demandez également où passe le réseau : sous la dalle, en vide sanitaire, en cave. Un réseau noyé dans une dalle ancienne est plus difficile à réparer qu’un réseau accessible.

Les fuites laissent des traces : auréoles au plafond sous une salle de bains, plinthes gonflées, parquet déformé, joints noircis, meuble sous évier abîmé. Chacune doit être expliquée.

Levez la tête dans les pièces situées sous une salle de bains, une cuisine ou des toilettes. Une auréole jaunâtre, une peinture qui cloque ou une zone repeinte plus blanche que le reste trahissent un dégât des eaux. Ouvrez les meubles sous les éviers : un fond gondolé ou taché, des seaux ou des serpillières sont des indices éloquents.

Au sol, cherchez les lames de parquet qui se soulèvent, les plinthes gonflées, les carreaux qui sonnent creux autour d’une douche. Une fuite lente sous un receveur de douche peut détériorer un plancher bois pendant longtemps sans signe visible. Notre article sur les infiltrations cachées des salles de bains approfondit ce point.

Une trace ancienne n’est pas forcément un problème actuel. Demandez au vendeur si un sinistre a été déclaré, ce qui a été réparé et par qui. L’expert peut mesurer l’humidité résiduelle pour savoir si la fuite est sèche ou active.

Autour du réseau, plusieurs équipements jouent sur sa durée de vie : un réducteur de pression absent, un adoucisseur mal entretenu ou un compteur difficilement accessible sont des points à noter.

Une pression d’eau trop forte fatigue les joints, les flexibles et les appareils. Lorsque la pression du réseau public est élevée, un réducteur de pression installé après le compteur protège l’installation. Son absence n’est pas un défaut grave mais une amélioration à prévoir.

Dans les secteurs où l’eau est dure, le calcaire s’accumule dans les tuyaux, les ballons d’eau chaude et la robinetterie. Un adoucisseur peut avoir été installé : demandez s’il est entretenu, car un appareil abandonné peut lui-même poser des problèmes sanitaires. Les autorités sanitaires conseillent de ne pas boire une eau adoucie de façon excessive et de réserver l’adoucissement à l’eau chaude.

Enfin, repérez l’emplacement du compteur et sa facilité d’accès : dans une maison, un regard de compteur en limite de propriété inondé ou détérioré est un petit sujet à régler avec le service des eaux.