La ventilation ne se voit presque pas, ne figure dans aucun diagnostic dédié et ses défauts mettent des mois à se manifester : c’est pourquoi elle est si souvent oubliée lors d’une visite.

Un logement occupé produit en permanence de la vapeur d’eau : respiration, cuisine, douches, séchage du linge. Si cette humidité n’est pas évacuée, elle se condense sur les parois les plus froides, nourrit les moisissures et finit par dégrader les finitions, voire certains matériaux. La ventilation a aussi pour rôle d’évacuer les polluants intérieurs et, pour les appareils à combustion, de garantir un apport d’air suffisant.

Le problème, c’est que tout cela ne se voit pas lors d’une visite de trente minutes, dans un logement souvent aéré et chauffé pour l’occasion. Les traces apparaissent en hiver, après quelques mois d’occupation. Lorsque l’acheteur les découvre, il ne sait plus si elles viennent d’un défaut du bâtiment ou de l’usage.

Vérifier la ventilation avant l’achat, c’est donc anticiper un problème que la visite ne montre pas, et savoir s’il faudra prévoir des travaux de ventilation en même temps que les autres rénovations.

Selon l’époque et les travaux réalisés, un logement ancien peut être ventilé naturellement par conduits, par une VMC simple ou double flux, par une VMC gaz, ou ne disposer que d’aérateurs ponctuels.

La ventilation naturelle

Fréquente dans les immeubles et maisons anciens, elle repose sur des grilles basses ou des entrées d’air dans les pièces sèches et des conduits verticaux dans les pièces humides, qui débouchent en toiture. Elle fonctionne grâce aux différences de température et au vent, donc de façon variable. Ses conduits sont parfois bouchés ou réaffectés au fil des travaux.

La VMC simple flux

Un caisson motorisé, placé le plus souvent dans les combles, aspire l’air par des bouches situées dans la cuisine, la salle de bains et les toilettes. L’air neuf entre par des réglettes sur les fenêtres ou dans les murs des pièces de vie. Elle peut être autoréglable ou hygroréglable, ses bouches adaptant alors leur débit à l’humidité.

La VMC double flux

Elle insuffle de l’air neuf et extrait l’air vicié par deux réseaux de gaines, en récupérant une partie de la chaleur. Plus performante, elle exige un entretien rigoureux des filtres et un réseau étanche. Dans l’ancien, elle est plus rare et souvent installée lors d’une rénovation lourde.

La VMC gaz et les aérateurs ponctuels

La VMC gaz, présente dans certains immeubles, évacue à la fois l’air vicié et les produits de combustion des chaudières raccordées : elle impose un dispositif de sécurité. Les aérateurs ponctuels, posés pièce par pièce, ne constituent pas une ventilation générale du logement.

Dans les combles, une VMC mal installée se trahit vite : gaines écrasées ou trop longues, conduits non isolés, rejet de l’air humide dans les combles au lieu de l’extérieur.

Si l’accès aux combles est possible, c’est là que se lit la qualité d’une installation de VMC. Le caisson doit être fixé, accessible pour l’entretien et alimenté proprement. Les gaines doivent relier chaque bouche au caisson sans être pincées, écrasées sous l’isolant ou formant des boucles inutiles, qui réduisent fortement le débit.

Deux défauts reviennent souvent. Le premier : des gaines non isolées traversant des combles froids, dans lesquelles l’air humide se condense et peut redescendre vers les bouches. Le second, plus grave : un rejet qui ne débouche pas à l’extérieur et souffle l’air humide directement dans les combles. Cette humidité se dépose sur la charpente et l’isolant, avec à terme des taches, des moisissures et une perte de performance de l’isolation.

L’expert examine ces points lorsqu’il accède aux combles et les relie à l’état de la charpente et de l’isolant. Si les combles sont inaccessibles, il le précise dans son rapport.

Condensation sur les vitrages, moisissures dans les angles, odeur de renfermé, joints noircis dans la salle de bains : ces signes orientent vers un défaut de ventilation, mais doivent être distingués des autres causes d’humidité.

Les moisissures liées à un manque de ventilation apparaissent typiquement dans les zones froides et peu ventilées : angles des plafonds sur murs extérieurs, derrière les meubles plaqués contre une façade, autour des fenêtres, au plafond des salles de bains. Elles progressent en hiver et régressent l’été.

Ces mêmes taches peuvent avoir d’autres origines : infiltration par une façade ou une toiture, remontée d’humidité par le sol, fuite de canalisation. Le diagnostic différentiel est essentiel, car le traitement n’a rien à voir. Une ventilation neuve ne réglera pas une infiltration, et un traitement contre les remontées ne réglera pas une condensation. Le site expertisehumidite.fr explique comment ces causes se distinguent.

Méfiez-vous des peintures fraîches dans une salle de bains ou une chambre d’angle : elles peuvent masquer un problème récurrent. L’expert utilise un humidimètre pour savoir si l’humidité est en surface ou dans la masse du mur.

Dès qu’un logement comporte une chaudière, un chauffe-eau ou un poêle à combustion, la ventilation du local conditionne l’apport d’air et l’évacuation des gaz : une grille bouchée devient un risque.

Un appareil à combustion qui ne dispose pas d’assez d’air brûle mal et peut produire du monoxyde de carbone. C’est pourquoi les grilles d’amenée d’air des locaux équipés ne doivent jamais être obturées, même si elles laissent entrer de l’air froid. Pendant la visite, cherchez les grilles masquées par un meuble, un rideau ou de l’adhésif.

Le diagnostic gaz, obligatoire à la vente lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans, contrôle notamment l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils, et en particulier leur ventilation. Ses anomalies sont à lire attentivement. Pour les poêles à bois et à granulés, notre article sur le contrôle du chauffage reprend les points essentiels.