Un expert proposé par l’agence immobilière peut-il être indépendant ?

Il peut l’être, mais la question mérite d’être posée. L’agence est rémunérée à la signature de la vente ; un intervenant qui travaille régulièrement avec elle peut, même inconsciemment, ménager la transaction. Choisir vous-même votre expert reste la façon la plus simple d’écarter ce doute.

Les diagnostiqueurs du dossier de vente sont-ils des experts indépendants ?

Les diagnostiqueurs réalisent des diagnostics réglementaires précis, commandés par le vendeur pour constituer le dossier de diagnostic technique. Leur mission est encadrée et différente de celle d’un expert en bâtiment mandaté par l’acheteur, qui examine l’état global du bâti et ses pathologies pour éclairer la décision d’achat.

Le vendeur peut-il contester un rapport parce que l’expert a été payé par l’acheteur ?

Il peut toujours contester, mais l’argument est faible si l’expert n’a aucun intérêt dans la vente ni dans les travaux. Être rémunéré pour une mission d’analyse, quel qu’en soit le résultat, n’est pas un conflit d’intérêts. C’est précisément ce qui distingue un expert d’un intervenant commercial.

Un expert indépendant peut-il conclure qu’un bien est en bon état ?

Bien sûr. Un expert indépendant n’a pas besoin de trouver des défauts pour justifier son travail. Confirmer qu’un bien est sain, ou ne présente que des points d’entretien courants, est un résultat précieux pour l’acheteur, qui peut alors s’engager plus sereinement.

Comment savoir si une entreprise de traitement est aussi celle qui diagnostique ?

Regardez qui signe le diagnostic et qui propose ensuite les travaux. Si le même interlocuteur ou une société liée fait les deux, la neutralité du diagnostic n’est pas garantie. Demandez dans ce cas un avis à un expert qui ne vend ni travaux ni produits avant de vous engager.

L’indépendance de l’expert a-t-elle une valeur en cas de litige ?

Elle renforce la crédibilité de son rapport. Un document établi par un professionnel sans intérêt dans la vente ou les travaux est plus difficilement soupçonné de partialité. Il permet aussi de dater l’état du bien, ce qui peut aider à déterminer si un défaut était visible au moment de l’achat.

Puis-je partager le rapport d’un expert indépendant avec le vendeur ?

Oui, le rapport vous appartient et vous en disposez librement. Le partager peut appuyer une discussion sur le prix ou sur des travaux à réaliser avant la vente. Son indépendance rend la discussion plus objective, puisque le vendeur ne peut pas y voir une manœuvre commerciale.

Les experts Check my House travaillent-ils avec des entreprises partenaires ?

Les experts Check my House ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Leur rôle s’arrête à l’analyse et aux préconisations, couvertes par une assurance décennale. Vous restez entièrement libre de choisir les entreprises qui réaliseront d’éventuels travaux et de comparer leurs propositions.

L’expert peut-il refuser une mission s’il connaît le vendeur ?

C’est même ce qu’on attend d’un professionnel soucieux de son indépendance. Si vous avez un doute, signalez dès la prise de contact les noms du vendeur et de l’agence. Un lien personnel ou commercial avec l’une des parties justifie de confier la mission à un autre expert.

Puis-je interrompre l’expert pendant son examen ?

Mieux vaut éviter de l’interrompre à chaque constat. L’expert suit une méthode qui lui permet de ne rien oublier. Attendez qu’il ait terminé une zone ou une pièce pour poser vos questions. En cas de point urgent, par exemple une zone que vous voulez absolument lui montrer, signalez-le simplement au moment opportun.

L’expert peut-il me dire si le prix demandé est justifié ?

Non. La valeur d’un bien dépend du marché local, de l’emplacement et de nombreux critères étrangers à l’état du bâti. L’expert vous donne une vision technique : désordres, priorités, travaux à prévoir. C’est à vous, éventuellement avec un professionnel de l’estimation, d’en tirer des conséquences sur le prix.

Peut-on demander à l’expert de regarder un point précis en priorité ?

Oui, et c’est même recommandé. Signalez dès le début vos inquiétudes et vos projets : il y prêtera une attention particulière. Il examinera néanmoins l’ensemble du bien selon sa méthode, car un point qui vous paraît anodin peut s’avérer plus important qu’une fissure spectaculaire.

Que faire si je ne comprends pas un terme technique ?

Demandez-lui de reformuler ou de vous montrer concrètement ce dont il parle. Un expert habitué aux bilans avant achat sait expliquer simplement. Notez le terme : vous le retrouverez peut-être dans le rapport, et il vous servira aussi pour échanger ensuite avec les artisans.

L’expert peut-il répondre à des questions sur le DPE ?

Il peut vous dire si l’état apparent de l’isolation, des menuiseries et du chauffage lui semble cohérent avec l’étiquette annoncée. Il ne refait pas le DPE, qui est un diagnostic réglementaire. En cas d’incohérence manifeste, il peut vous conseiller de demander des précisions au vendeur ou au diagnostiqueur.

Puis-je enregistrer les explications de l’expert ?

Demandez-lui son accord avant toute prise de son ou de vidéo, ainsi que celui du vendeur puisque vous êtes chez lui. De simples notes écrites suffisent généralement. L’essentiel des constats et des préconisations figurera de toute façon dans le rapport écrit remis sous 96h.

Faut-il poser des questions sur les travaux réalisés par le vendeur ?

Oui, mais plutôt au vendeur ou à l’agent, qui connaissent l’historique. Demandez les dates, les entreprises et les factures. Vous pourrez ensuite demander à l’expert si l’état observé est cohérent avec ces travaux, par exemple une toiture annoncée comme refaite récemment.

L’expert me dira-t-il quels artisans contacter ?

Il vous indiquera le type de professionnel adapté à chaque préconisation : couvreur, électricien, bureau d’études, entreprise spécialisée. Il ne recommande pas d’entreprise en particulier, car un expert indépendant n’a aucun lien commercial avec les entreprises de travaux. Vous restez libre de votre choix.

Combien de questions est-il raisonnable de poser ?

Il n’y a pas de limite, tant qu’elles portent sur l’état du bien et vos projets. Une dizaine de questions bien préparées, regroupées par zone, suffisent souvent à couvrir l’essentiel. L’important est de repartir en ayant compris les priorités et les points à surveiller.

Et si je n’ai pas pu assister à la visite ?

Le rapport est rédigé pour être compris sans avoir été présent. Lisez-le attentivement et notez vos questions en citant les passages concernés. Vous pouvez ensuite contacter Check my House au 0 805 69 09 69 pour savoir comment obtenir les précisions dont vous avez besoin.

Le vendeur est-il obligé d’accepter la visite d’un expert ?

Aucune règle ne l’y oblige avant la vente, mais un refus est rare quand la démarche est bien présentée. Après la signature du compromis, l’organisation de la visite se fait en accord avec lui. Un refus persistant mérite réflexion : il peut simplement traduire une crainte, mais aussi une réticence à montrer certaines zones.

Qui paie le bilan avant achat, l’acheteur ou le vendeur ?

Le bilan avant achat est commandé et payé par l’acheteur, à qui le rapport est destiné. C’est ce qui garantit que l’expert travaille dans votre intérêt. Le tarif dépend de la surface du bien et le paiement peut être réglé en plusieurs fois sans frais.

Faut-il que le vendeur soit présent pendant la visite ?

Ce n’est pas nécessaire, mais c’est souvent utile. Le vendeur peut répondre aux questions sur l’historique des travaux ou des sinistres. Si c’est l’agent qui ouvre les lieux, préparez avec lui ces questions à l’avance pour obtenir les réponses du vendeur avant ou après la visite.

Que faire si le bien est loué au moment de l’expertise ?

Il faut prévenir le locataire par l’intermédiaire du propriétaire ou de l’agence, dans les délais d’usage, et convenir d’un créneau. Le locataire n’a pas à vider les pièces, mais il est utile de lui demander de dégager les accès techniques et de laisser l’expert circuler librement.

Quels documents sont les plus utiles à l’expert ?

Le dossier de diagnostic technique, les factures de travaux importants (toiture, charpente, structure, drainage), les éventuelles déclarations de sinistre et, pour un appartement, les procès-verbaux d’assemblée générale. Ces pièces permettent de dater les interventions et de distinguer un désordre ancien et traité d’un désordre actif.

Faut-il couper ou laisser le chauffage pendant la visite ?

Il vaut mieux le laisser fonctionner en saison froide. Un logement chauffé révèle plus facilement les problèmes de condensation et rend la caméra thermique plus parlante. L’expert peut aussi observer le fonctionnement apparent du système de chauffage, ce qui est impossible si l’installation est coupée.

L’agent immobilier peut-il assister à l’expertise ?

Oui, c’est même fréquent puisque c’est souvent lui qui ouvre le bien. Il facilite les accès et peut relayer des questions au vendeur. Les constats techniques restent toutefois du ressort de l’expert, et le rapport est adressé à l’acheteur qui l’a commandé.

Puis-je venir avec un proche ou un artisan ?

Oui, si le vendeur ou l’agence en sont informés. Un proche peut vous aider à retenir les explications ; un artisan peut prendre des mesures en vue d’un devis. Veillez simplement à ce que la visite reste centrée sur l’examen de l’expert, qui doit pouvoir travailler sans être dispersé.

Comment présenter l’expertise sans braquer le vendeur ?

Expliquez qu’il s’agit d’une démarche d’acheteur sérieux, qui veut s’engager en connaissance de cause. Soulignez que l’expert est indépendant et ne vend ni travaux ni produits. Un vendeur qui sait que l’acheteur a vérifié l’état du bien peut aussi y voir une sécurité pour la suite de la vente.

Que se passe-t-il si une zone reste fermée le jour de la visite ?

L’expert examine tout ce qui est accessible et mentionne dans son rapport la zone non visitée, avec une réserve. Selon l’importance de cette zone, vous pourrez demander au vendeur de la rendre accessible ou d’apporter des informations complémentaires avant de vous engager définitivement.

Si l’expert n’a rien signalé, le bien est-il garanti sans défaut ?

Non. Le rapport décrit ce que l’expert a pu observer et mesurer le jour de la visite, dans les conditions d’accès qui lui étaient offertes. Il réduit fortement le risque de mauvaise surprise, mais ne constitue pas une garantie de bon état. Les réserves indiquent précisément les zones où l’incertitude demeure.

Pourquoi l’expert ne déplace-t-il pas les meubles ?

Parce que le bien et son mobilier appartiennent au vendeur, et qu’un déplacement important présente des risques de dégâts et de blessure. L’expert regarde autour et derrière quand c’est possible sans danger. Si une zone vous semble importante, demandez au vendeur de la dégager avant la visite.

Une réserve sur les combles doit-elle m’inquiéter ?

Elle doit vous interroger, car les combles renseignent sur la charpente, l’isolation et les infiltrations. Ce n’est pas un signe de problème, mais une zone non vérifiée. Demandez au vendeur s’il est possible d’y accéder, s’il dispose de factures de travaux de toiture, et tenez compte de cette incertitude dans votre décision.

Le bilan avant achat détecte-t-il l’amiante ou le plomb ?

Non. La recherche d’amiante et le constat de risque d’exposition au plomb sont des diagnostics réglementaires, réalisés selon des protocoles précis par des diagnostiqueurs certifiés. Ils figurent dans le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. L’expert peut signaler un matériau suspect, mais ne pose pas ce diagnostic.

Peut-on demander à l’expert de faire des sondages destructifs ?

Un sondage destructif suppose l’accord écrit du vendeur et la remise en état des lieux. Ce n’est pas le cadre d’un bilan avant achat classique. Si un doute sérieux justifie une ouverture, parlez-en avec le vendeur et votre notaire, et faites intervenir le professionnel adapté dans un cadre convenu.

Que se passe-t-il si un défaut caché apparaît après l’achat ?

Si le défaut existait avant la vente, n’était pas apparent et rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage, la garantie des vices cachés du Code civil peut s’appliquer. L’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte. Un avocat ou votre notaire vous orientera sur la démarche.

La météo du jour peut-elle fausser le bilan ?

Elle peut masquer certains désordres ou en accentuer d’autres. Après une longue période sèche, une infiltration peut ne pas être active ; après de fortes pluies, des traces apparaissent plus nettement. L’expert note les conditions de la visite et recherche les traces anciennes pour compenser cet effet.

Pourquoi le rapport ne se prononce-t-il pas sur la conformité d’une extension ?

Parce que la conformité administrative relève de l’urbanisme : permis, déclaration préalable, achèvement des travaux. Ces vérifications se font auprès de la mairie et du notaire. L’expert, lui, examine l’état technique de l’extension, sa liaison avec la maison et ses éventuels désordres.

Faut-il refuser d’acheter si le rapport contient beaucoup de réserves ?

Pas forcément. Il faut regarder sur quoi elles portent. De nombreuses réserves mineures sur un bien meublé sont normales. Une réserve unique sur un élément essentiel, comme la charpente ou les fondations, peut en revanche justifier une investigation avant de vous engager définitivement.

Un second avis peut-il lever une réserve ?

Un nouvel examen n’apporte rien si les conditions d’accès sont les mêmes. Pour lever une réserve, il faut changer ces conditions : rendre la zone accessible, obtenir des documents ou faire réaliser une investigation spécialisée. C’est ce complément d’information, plus que le nombre d’avis, qui réduit l’incertitude.

L’expert va-t-il percer ou abîmer les murs pour faire ses mesures ?

Non. Lors d’un bilan avant achat, l’expert utilise des méthodes non destructives : le bien appartient encore au vendeur. Un humidimètre à pointes laisse au plus deux minuscules points sur un bois ou un enduit, et un appareil capacitif ne laisse aucune trace. Aucune ouverture ni aucun démontage n’est réalisé.

Blog · Type de bien

Bilan avant achat d’une maison ou d’un appartement : ce qui change dans les contrôles

La méthode de l’expert reste la même, mais acheter une maison ou un appartement ne pose pas les mêmes questions. Dans un cas, vous achetez tout un bâtiment et son terrain ; dans l’autre, un lot dans un immeuble dont une grande partie échappe à votre seul contrôle.

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L’essentiel

Pour une maison, le bilan avant achat couvre l’ensemble du bâtiment : structure, toiture, fondations apparentes, terrain et abords. Pour un appartement, l’expert examine en détail les parties privatives et observe ce qui est accessible des parties communes, les documents de copropriété complétant l’analyse. Le prix dépend dans les deux cas de la surface.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.

Le principe

Une même méthode, deux périmètres différents

L’expert applique la même démarche d’observation dans une maison et dans un appartement ; ce qui change, c’est l’étendue de ce que vous achetez et donc de ce qu’il doit examiner.

Dans les deux cas, l’expert procède de façon systématique, zone par zone, observe, mesure quand c’est utile et documente ses constats. Il recherche les mêmes familles de pathologies : fissures, humidité, défauts d’étanchéité, déformations, équipements en fin de vie.

La différence tient à la propriété. L’acheteur d’une maison devient responsable de tout : toiture, murs, fondations, terrain, clôtures, réseaux jusqu’à la limite de propriété. L’acheteur d’un appartement acquiert un lot, composé de parties privatives et d’une quote-part de parties communes dont l’entretien est décidé collectivement.

Cette différence change la nature des questions. Pour une maison : « quels travaux devrai-je assumer seul ? ». Pour un appartement : « quel est l’état de mon logement, et que laisse deviner l’état de l’immeuble sur les décisions à venir de la copropriété ? ». Le détail des vérifications présente l’ensemble des points contrôlés.

Maison

Maison : tout le bâtiment est dans le périmètre

Pour une maison, l’expert examine la structure, le clos et le couvert, les pièces, les combles, le sous-sol ou le vide sanitaire, les annexes et les équipements, car tout sera à votre charge.

La toiture et la charpente sont souvent les postes les plus lourds d’une maison. L’expert observe la couverture depuis le sol et les points de vue accessibles, puis la charpente et l’isolation par les combles. Les façades, les menuiseries et les évacuations d’eau pluviale complètent l’examen du clos et du couvert.

La structure s’apprécie à travers les murs, les planchers et les indices de mouvement : fissures, déformations, portes qui frottent. Le sous-sol ou le vide sanitaire, quand ils sont accessibles, renseignent sur les fondations apparentes et l’humidité du sol.

Les annexes ne doivent pas être oubliées : garage, dépendance, véranda, extension. Construites souvent à une autre époque que la maison, elles présentent parfois des désordres propres, notamment à leur jonction avec le bâtiment principal.

Maison : tout le bâtiment est dans le périmètre

Terrain

Maison : le terrain et l’environnement font partie de l’analyse

Pour une maison, le sol, la pente, la végétation et la gestion des eaux autour du bâtiment expliquent une large part des désordres ; l’expert les intègre à son analyse.

Le retrait-gonflement des argiles concerne une partie importante du territoire : selon le SDES (2021), 48 % du territoire métropolitain est en exposition moyenne ou forte, et 10,4 millions de maisons individuelles sont concernées. Une maison sur sol argileux peut subir des mouvements lors des épisodes de sécheresse, qui se traduisent par des fissures.

L’expert regarde l’environnement immédiat : arbres proches des façades, pente du terrain orientée vers la maison, descentes d’eau pluviale qui se déversent au pied des murs, terrasses accolées. Ces éléments n’existent pas, ou beaucoup moins, dans un appartement.

Avant la visite, consultez l’exposition de l’adresse sur Géorisques. En Centre-Val de Loire, de nombreuses communes ont fait l’objet de reconnaissances de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse ; notre page bilan avant achat en Centre-Val de Loire présente notre intervention dans la région.

Expert observant le terrain et les abords d’une maison individuelle

Appartement

Appartement : les parties privatives examinées en détail

Dans un appartement, l’expert examine pièce par pièce les murs, plafonds, sols, menuiseries, pièces d’eau, ventilation et équipements privatifs, avec une attention particulière aux traces d’humidité et aux fissures.

Les parties privatives sont celles que vous pourrez entretenir et transformer librement, dans le respect du règlement de copropriété. L’expert y recherche les désordres classiques : traces d’infiltration au plafond, condensation dans une pièce mal ventilée, fissures sur les cloisons ou les murs, sols qui sonnent creux, menuiseries fatiguées.

Certains constats faits dans le logement renvoient pourtant à l’immeuble. Une auréole au plafond d’un dernier étage peut venir de la toiture ; une fissure traversante sur un mur de façade concerne une structure commune ; une humidité en pied de mur d’un rez-de-chaussée peut venir des réseaux enterrés. L’expert le signale, car la solution relèvera alors de la copropriété.

Les équipements privatifs (chauffage individuel, ballon d’eau chaude, tableau électrique) sont observés dans leur état apparent, comme dans une maison.

Immeuble

Appartement : les parties communes, observées sans être expertisées en totalité

L’expert observe ce qui est accessible des parties communes (façades, hall, cage d’escalier, caves, éventuellement combles ou toiture visibles), mais il n’expertise pas l’immeuble entier.

Un bilan avant achat d’appartement n’est pas un audit de l’immeuble. L’expert n’a généralement accès ni à la toiture, ni aux autres logements, ni aux locaux techniques fermés. Il observe ce qui est visible lors de son passage : état des façades, fissures dans la cage d’escalier, humidité dans les caves, état apparent des menuiseries communes.

Ces observations restent précieuses, car elles donnent des indices sur l’entretien de l’immeuble et sur d’éventuels travaux à venir, dont une quote-part vous reviendra. Elles se lisent en parallèle avec les documents de la copropriété.

Pour une analyse détaillée des parties communes, le site frère expertisepreachat.fr consacre plusieurs articles à l’achat en copropriété.

Cage d’escalier d’un immeuble ancien avec murs et rampe

Documents

Des documents différents à rassembler

Pour une maison, ce sont surtout les factures de travaux et l’historique des sinistres ; pour un appartement, les procès-verbaux d’assemblée générale et les documents de la copropriété.

Ces documents ne sont pas analysés juridiquement par l’expert, mais ils l’aident à interpréter ce qu’il voit : une fissure en façade déjà traitée par la copropriété, une toiture dont la réfection a été votée, un ravalement prévu.

Pour une maison

Le dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation), les factures de travaux importants, les éventuelles déclarations de sinistre, les plans et autorisations d’urbanisme pour une extension. Pour une maison classée F ou G au DPE, un audit énergétique est obligatoire à la vente depuis le 1er avril 2023, et depuis le 1er janvier 2025 pour une maison classée E.

Pour un appartement

Le dossier de diagnostic technique du lot, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux. Ce PPPT est obligatoire selon la taille de la copropriété (depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins) pour les copropriétés de plus de 15 ans, et il est valable 10 ans.

Vigilance

Les points de vigilance propres à chaque type de bien

Les maisons concentrent les risques liés à la toiture, aux fondations et au terrain ; les appartements ceux liés à l’humidité, aux modifications intérieures et à l’état de l’immeuble.

Ces listes ne sont pas exhaustives : chaque bien a son histoire. Mais elles montrent pourquoi l’expert n’aborde pas une maison et un appartement avec les mêmes priorités, même si sa méthode reste identique.

Dans les deux cas, signalez à l’expert vos projets : agrandir une maison, abattre une cloison dans un appartement. Il pourra vous alerter sur ce qui demanderait une étude préalable ou, en copropriété, une autorisation.

Les points sensibles d’une maison

Toiture et charpente, fissures liées au sol, humidité des murs enterrés et du sous-sol, évacuation des eaux pluviales, annexes et extensions, assainissement non collectif le cas échéant, abords et murs de soutènement.

Les points sensibles d’un appartement

Infiltrations venant de la toiture ou des étages supérieurs, condensation liée à une ventilation insuffisante, cloisons supprimées ou ouvertures créées, état des réseaux privatifs, fissures traduisant un mouvement de l’immeuble, état visible des parties communes.

Les points de vigilance propres à chaque type de bien

Énergie

Les obligations énergétiques ne s’appliquent pas de la même façon

Le DPE concerne les deux types de biens, mais l’audit énergétique à la vente ne vise que les maisons et les immeubles en monopropriété ; pour un appartement en copropriété, la performance dépend aussi de décisions collectives.

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique pour une maison comme pour un appartement. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans son calcul est de 1,9 au lieu de 2,3, ce qui peut faire évoluer l’étiquette des logements chauffés à l’électricité. Les données publiques sont consultables sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Pour un investisseur, l’enjeu est identique quel que soit le type de bien : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués, puis ce sera le cas des logements F au 1er janvier 2028 et E au 1er janvier 2034 (loi Climat et résilience). Mais les leviers diffèrent : dans une maison, vous décidez seul des travaux ; dans un appartement, l’isolation des façades ou de la toiture relève de la copropriété.

L’expert ne refait pas ces diagnostics. Il peut toutefois signaler une incohérence apparente entre l’étiquette et l’état des menuiseries, de l’isolation visible ou de la ventilation.

Budget

Prix et organisation : ce qui est commun aux deux

Le tarif du bilan avant achat dépend de la surface, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement ; l’organisation de l’accès diffère surtout pour les parties communes et les annexes.

Chez Check my House, la grille est la même pour tous les biens : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, avec 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le rapport certifié est compris et remis sous 96h, et le paiement peut se faire en plusieurs fois sans frais. Le détail figure sur la page nos tarifs.

Pour un appartement, prévoyez l’accès à la cave, au box ou au parking privatif, ainsi qu’aux parties communes (code d’entrée, badge). Pour une maison, vérifiez l’accès aux combles, au sous-sol et à toutes les annexes. Notre article préparer la visite de l’expert détaille ces préparatifs.

Nos experts interviennent partout en France. Pour une vue d’ensemble de la démarche, consultez le guide de l’expertise avant achat ou contactez-nous via la page contact.

Prix et organisation : ce qui est commun aux deux

Check my House

Faire réaliser un bilan avant achat

L’auteur

Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, fondateur de Check my House, 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise Check my House sont couvertes par une assurance décennale.

Le tarif

Bilan avant achat ou avant vente, maison ou appartement : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² supplémentaire. Déplacement 60 € jusqu’à 100 km, frais de gestion 50 €. Rapport certifié compris, remis sous 96h. Détail sur nos tarifs et méthode dans notre guide de l’expertise avant achat.

Près de chez vous

Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.

FAQ

Questions fréquentes

Le bilan avant achat d’un appartement est-il moins utile que celui d’une maison ?

Non, il est différent. Dans un appartement, une partie des risques est mutualisée, mais les désordres privatifs (humidité, cloisons modifiées, équipements) restent entièrement à votre charge. Et l’état visible des parties communes donne des indices précieux sur les travaux que la copropriété pourrait voter dans les années à venir.

L’expert peut-il monter sur le toit d’un immeuble ?

En règle générale, non. La toiture d’un immeuble n’est pas une partie privative et son accès est souvent fermé ou dangereux. L’expert observe ce qui est visible depuis la rue ou depuis les fenêtres, et peut repérer des traces d’infiltration dans un appartement du dernier étage. Les PV d’assemblée générale complètent l’information.

Faut-il l’autorisation du syndic pour l’expertise d’un appartement ?

Pour les parties privatives, l’accord du vendeur suffit. Pour accéder aux parties communes fermées, comme une chaufferie ou des combles collectifs, il faut en principe passer par le syndic. Dans la pratique, l’expert observe surtout les parties communes librement accessibles lors de sa visite.

Une maison mitoyenne se contrôle-t-elle comme une maison isolée ?

Globalement oui, mais le mur mitoyen fait l’objet d’une attention particulière : fissures à la jonction, humidité, différences de toiture avec la maison voisine. L’expert n’a pas accès à la propriété voisine et se limite à ce qui est visible de votre côté, ce qu’il précise si nécessaire.

Le terrain d’une maison est-il examiné dans le bilan ?

Les abords immédiats de la maison sont examinés car ils influencent l’état du bâtiment : pente, gestion des eaux, arbres proches, terrasses. L’expert ne réalise pas d’étude de sol. Si des indices laissent penser à un problème lié au sol, il peut préconiser une étude géotechnique.

Un appartement dans une maison divisée relève-t-il du bilan maison ou appartement ?

C’est un cas hybride. Juridiquement, il s’agit souvent d’une copropriété, avec des parties communes comme la toiture ou la façade. Techniquement, le bâtiment reste une maison, avec ses fondations et sa charpente. Signalez cette configuration à la commande pour que l’expert l’intègre à son approche.

L’audit énergétique concerne-t-il un appartement ?

L’audit énergétique obligatoire à la vente vise les maisons et les immeubles en monopropriété, à partir de certaines étiquettes du DPE. Un appartement en copropriété n’y est pas soumis. Le DPE du lot reste obligatoire, et la copropriété peut disposer de ses propres études sur la performance de l’immeuble.

Le prix est-il le même pour une maison et un appartement de même surface ?

Oui. Chez Check my House, le tarif dépend uniquement de la surface du bien : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, plus 60 € de déplacement jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le rapport certifié est compris et remis sous 96h.

La cave et le parking d’un appartement sont-ils inclus ?

Oui, s’ils font partie du lot vendu et qu’ils sont accessibles le jour de la visite. Une cave peut révéler des problèmes d’humidité ou de fissures concernant l’immeuble. Prévoyez les clés, badges et codes nécessaires et indiquez à l’agence que l’expert souhaite y accéder.

Peut-on faire un bilan avant achat sur un immeuble entier en monopropriété ?

Oui, l’examen porte alors sur l’ensemble du bâtiment comme pour une maison, avec plusieurs logements à visiter. La surface totale détermine le tarif. Pour ce type de bien, contactez-nous en amont au 0 805 69 09 69 afin de préciser le nombre de logements, leur occupation et les accès à prévoir.

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Maison ou appartement, un bilan adapté à votre achat

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Sources et références

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Faire venir un maçon ou un couvreur avant de signer paraît simple et rassurant. Mais un artisan et un expert en bâtiment ne regardent pas la maison avec les mêmes yeux, ni avec les mêmes intérêts : voici ce que cela change concrètement pour vous.

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L’essentiel

Un artisan évalue son corps de métier et chiffre des travaux qu’il pourrait réaliser. Un bilan avant achat, mené par un expert indépendant, examine l’ensemble du bâti, hiérarchise les désordres et remet un rapport écrit opposable. Les deux se complètent : l’expert diagnostique, l’artisan chiffre ensuite la solution.

Article rédigé par Laurent Hojan, fondateur de Check my House. Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.

Le point de départ

Deux visites qui ne répondent pas à la même question

L’artisan répond à la question « combien coûte ce travail ? », l’expert à la question « dans quel état réel est ce bien et quels risques j’achète ? ».

Quand un acheteur demande à un artisan de l’accompagner lors d’une visite, il attend souvent un avis global. Pourtant, l’artisan arrive avec la grille de lecture de son métier : un couvreur regarde la toiture, un plombier les canalisations, un électricien le tableau. C’est normal, c’est sa compétence et c’est ce qui fait la qualité de son travail au quotidien.

Le bilan avant achat part d’une logique inverse. L’expert en bâtiment ne cherche pas un chantier à réaliser, il cherche à comprendre le bâtiment dans sa globalité : comment il a été construit, comment il a vieilli, quels désordres il présente et s’ils sont liés entre eux. Une tache d’humidité au plafond peut venir d’une tuile cassée, d’une fuite de canalisation ou d’un défaut de ventilation : c’est précisément ce diagnostic de cause qui intéresse l’acheteur.

Cette différence de question posée change tout le reste : la durée de l’examen, les zones observées, la façon de formuler les constats et l’usage que vous pourrez faire du résultat pour décider, négocier ou renoncer.

Le regard

Un corps de métier contre une vision d’ensemble du bâti

L’expert examine la structure, le clos et le couvert, les équipements et les pathologies dans leur ensemble ; l’artisan se concentre sur ce qu’il sait réparer.

Un bâtiment fonctionne comme un système. Une fissure en façade peut être liée aux fondations, à un mouvement de sol, à une charpente qui pousse sur les murs ou à un simple retrait d’enduit. Un artisan maçon verra la fissure ; il ne sera pas forcément en position d’en analyser la cause si elle dépasse son métier.

L’expert en bâtiment, lui, est formé à relier les indices. Il croise l’état des murs, des planchers, de la toiture, des menuiseries, des réseaux et de l’environnement immédiat de la maison. Le détail de ce qui est contrôlé figure sur notre page consacrée aux vérifications du bilan avant achat.

Ce qu’un artisan voit très bien

Les défauts de son corps d’état : une couverture à reprendre, un tableau électrique vieillissant, une chaudière en fin de vie. Son avis est précieux pour estimer une intervention précise.

Ce qui peut lui échapper

Les interactions entre désordres, l’évolutivité d’une pathologie, la cohérence globale entre l’âge du bâti et son état, ou les points qui relèvent d’autres métiers que le sien.

Artisan couvreur observant une toiture en tuiles depuis une échelle

L’intérêt

La question de l’intérêt commercial

Un artisan qui chiffre des travaux a un intérêt, même involontaire, à les recommander ; un expert indépendant n’a rien à vous vendre.

Il ne s’agit pas de soupçonner les artisans de malhonnêteté. La plupart sont de bonne foi. Mais leur modèle économique repose sur la réalisation de travaux : face à un doute, la réponse naturelle d’un professionnel du chantier est souvent de proposer une intervention, parfois plus lourde que nécessaire, parfois plus légère pour rassurer un futur client.

À l’inverse, un expert indépendant ne vend ni travaux ni produits de traitement. Chez Check my House, c’est une règle de fonctionnement : nos experts sont rémunérés pour l’analyse, pas pour la suite. Leur seul intérêt est la justesse du constat. Nous détaillons ce point dans l’article consacré à l’indépendance de l’expert.

Pour l’acheteur, cette neutralité a une conséquence directe : il peut s’appuyer sur le rapport sans se demander si une préconisation est orientée vers un devis.

Le livrable

Un devis n’est pas un rapport d’expertise

L’artisan remet au mieux un devis de travaux ; le bilan avant achat aboutit à un rapport écrit qui décrit, localise, explique et hiérarchise les désordres.

Après la visite d’un artisan, l’acheteur repart généralement avec un avis oral et, éventuellement, un devis. Ce document chiffre une prestation, mais il ne décrit pas l’état du bien : il ne dit pas pourquoi le travail est nécessaire, ni ce qui se passera si on ne le fait pas, ni ce qui a été observé ailleurs dans la maison.

Le rapport de bilan avant achat est conçu pour l’acheteur. Il consigne les constats, les illustre, les rattache à une cause probable et formule des préconisations. Chez Check my House, ce rapport est certifié, il a une valeur juridique et il est remis sous 96h. Les préconisations de nos experts sont couvertes par une assurance décennale.

Cette traçabilité écrite compte : elle permet de relire calmement les constats après la visite, de les partager avec un proche, un notaire ou un banquier, et de garder une trace datée de l’état du bien au moment de l’achat.

Un devis n’est pas un rapport d’expertise

La compétence

Formation et méthode : ce qui distingue l’expert en bâtiment

L’expert en bâtiment est formé au diagnostic des pathologies sur tous les corps d’état et applique une méthode d’examen systématique, pièce par pièce.

Un bon artisan maîtrise un geste technique et des règles de mise en œuvre. L’expert, lui, a appris à reconnaître les pathologies du bâti : fissures structurelles ou superficielles, remontées capillaires ou condensation, attaques d’insectes ou de champignons, déformations de charpente, défauts d’étanchéité.

Le réseau Check my House réunit plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Cette formation porte sur la méthode : observer de manière exhaustive, mesurer quand c’est utile, distinguer le constat de l’hypothèse et rédiger sans exagérer ni minimiser.

La méthode est aussi une protection pour l’acheteur. Une visite structurée réduit le risque d’oublier une zone (combles, sous-sol, abords) parce qu’on s’est concentré sur un défaut spectaculaire. Pour connaître le profil de nos intervenants, consultez la page expert en bâtiment indépendant.

La négociation

Quel poids face au vendeur et à l’agent immobilier

Un rapport écrit et argumenté pèse davantage dans une négociation qu’un avis oral d’artisan ou un devis isolé.

Quand un acheteur demande une baisse de prix en invoquant « l’avis d’un maçon », le vendeur peut facilement contester : l’artisan n’a vu qu’une partie du bien et il pourrait avoir intérêt aux travaux. Un rapport d’expert, structuré et indépendant, est plus difficile à balayer d’un revers de main.

Le rapport permet de distinguer ce qui relève de l’entretien normal d’un bien de son âge et ce qui constitue un désordre significatif. C’est cette hiérarchie qui rend la discussion crédible : on ne négocie pas sur chaque défaut, mais sur ceux qui ont un vrai impact.

Il reste ensuite à chiffrer les travaux. C’est là que l’artisan retrouve toute sa place : avec le rapport en main, vous pouvez lui demander un devis ciblé, sur une base objective.

Quel poids face au vendeur et à l’agent immobilier

Le bon ordre

Expert puis artisan : comment combiner les deux

L’ordre le plus efficace consiste à faire établir le diagnostic par l’expert, puis à solliciter un ou plusieurs artisans pour chiffrer les travaux identifiés.

Opposer expert et artisan n’aurait pas de sens : ils interviennent à deux moments différents. L’expert dit ce qu’il faut traiter et pourquoi ; l’artisan dit comment et pour combien. En inversant l’ordre, on risque de chiffrer une solution avant d’avoir compris le problème.

Concrètement, le rapport de l’expert sert de cahier des charges simplifié. Vous pouvez le transmettre à plusieurs entreprises pour obtenir des devis comparables, ce qui est bien plus fiable que de comparer des propositions fondées sur des diagnostics différents.

Étape 1 : bilan avant achat, constats et préconisations écrites.
Étape 2 : lecture du rapport et questions à l’expert si besoin.
Étape 3 : demande de devis à des artisans sur les postes identifiés.
Étape 4 : décision d’achat, négociation ou renoncement en connaissance de cause.

Expert en bâtiment rédigeant ses constats sur une tablette dans une pièce vide

Les cas particuliers

Quand l’avis d’un artisan peut suffire, et quand il ne suffit pas

L’avis d’un artisan peut suffire pour un point précis et bien identifié ; dès qu’il existe un doute sur la structure, l’humidité ou l’état général, l’expertise s’impose.

Si vous achetez un bien récent, en bon état apparent, et que votre seule interrogation porte sur le remplacement d’une chaudière ou la réfection d’une salle de bains, un artisan vous donnera une réponse utile. Il n’y a pas de diagnostic complexe à poser.

En revanche, certaines situations justifient un regard d’expert : fissures en façade ou à l’intérieur, traces d’humidité, odeurs de moisi, maison ancienne sans historique de travaux, extension ou combles aménagés, bien situé en zone d’argile, toiture d’âge inconnu. Dans ces cas, l’enjeu dépasse le chiffrage d’un poste : il s’agit de savoir si le bien présente un désordre évolutif.

Pour les fissures et l’humidité, les sites spécialisés du réseau, expertise-fissures-maison.fr et expertisehumidite.fr, détaillent les expertises dédiées à ces pathologies.

Le budget

Coût et délai : comparer ce qui est comparable

Une visite d’artisan est souvent gratuite parce qu’elle prépare un devis ; un bilan avant achat est une prestation payante dont le prix est fixé à l’avance.

La gratuité apparente de la visite d’un artisan s’explique par son modèle : le temps passé est un investissement commercial en vue d’un chantier. Cela ne signifie pas que l’avis est de mauvaise qualité, mais il faut en connaître la logique.

Le bilan avant achat Check my House est facturé selon une grille transparente : 650 € TTC jusqu’à 50 m², puis 3 € par m² au-delà, avec un déplacement de 60 € jusqu’à 100 km et 50 € de frais de gestion. Le rapport certifié est compris et remis sous 96h, et le paiement peut se faire en plusieurs fois sans frais. Le détail figure sur la page tarifs.

Le délai compte aussi : si vous êtes en période de rétractation, chaque jour est précieux. Le Code de la construction et de l’habitation (article L271-1) accorde 10 jours à l’acquéreur non professionnel d’un logement, ce qui laisse le temps d’organiser une expertise si l’on s’y prend tôt.

Coût et délai : comparer ce qui est comparable

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L’auteur

Le tarif

Près de chez vous

Check my House intervient partout en France et notamment en Centre-Val de Loire : Indre, Cher, Loir-et-Cher et Loiret. Le détail des vérifications présente chaque point contrôlé.

FAQ

Questions fréquentes

Un artisan peut-il rédiger un rapport sur l’état d’une maison ?

Rien ne l’interdit, mais ce n’est pas son métier. Son document portera le plus souvent sur son corps d’état et prendra la forme d’un devis ou d’une attestation. Il ne couvrira pas l’ensemble du bâti et ne hiérarchisera pas les désordres. Si vous avez besoin d’un état général argumenté pour décider ou négocier, un rapport d’expert en bâtiment est plus adapté.

Puis-je venir au bilan avant achat avec mon propre artisan ?

Oui, c’est possible si le vendeur l’accepte, et cela peut même être utile pour gagner du temps sur un chiffrage. Prévenez simplement l’expert à l’avance. Gardez en tête que chacun conserve son rôle : l’expert établit les constats et les préconisations, l’artisan peut ensuite proposer un devis sur les postes concernés.

L’expert peut-il me recommander des entreprises pour les travaux ?

Un expert indépendant ne vend pas de travaux et n’a pas vocation à orienter vers une entreprise en particulier. C’est ce qui garantit sa neutralité. Il vous indique la nature des interventions préconisées et le type de professionnel à consulter, à vous ensuite de choisir librement vos artisans et de comparer leurs devis.

Le devis d’un artisan suffit-il pour négocier le prix ?

Il peut appuyer une négociation, mais il est facilement contestable : le vendeur fera remarquer que l’artisan n’a vu qu’une partie du bien et qu’il avait intérêt aux travaux. Un rapport d’expert indépendant, complété par des devis établis sur sa base, offre un argumentaire plus solide et plus difficile à écarter.

Mon agent immobilier me propose un artisan de confiance, est-ce un problème ?

Pas nécessairement, mais l’agent est rémunéré à la signature de la vente, et l’artisan qu’il recommande peut avoir avec lui une relation commerciale suivie. Pour un regard neutre sur l’état du bien, privilégiez un intervenant que vous choisissez vous-même et qui n’a de lien ni avec le vendeur, ni avec l’agence.

Quels signes doivent me pousser vers un expert plutôt qu’un artisan ?

Des fissures, des traces d’humidité, une odeur de moisi, des planchers qui fléchissent, une toiture dont personne ne connaît l’âge, des travaux récents sans factures ou une maison en zone argileuse. Dans ces situations, la question n’est plus seulement le coût d’une réparation mais la cause et l’évolution du désordre.

L’expert monte-t-il sur le toit comme un couvreur ?

Un expert n’a pas vocation à se mettre en danger. Il observe la couverture depuis le sol, depuis des ouvertures ou des points de vue accessibles, et inspecte la charpente par les combles quand ils sont accessibles. Si une zone n’a pas pu être vue, il l’indique clairement dans son rapport, avec la réserve correspondante.

Le rapport d’expert remplace-t-il les diagnostics obligatoires ?

Non. Les diagnostics réglementaires du dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, électricité, gaz, plomb selon les cas) sont fournis par le vendeur et répondent à des obligations légales précises. Le bilan avant achat s’y ajoute : il porte sur l’état du bâti et ses pathologies, ce que les diagnostics ne couvrent pas.

Combien de temps après l’expertise puis-je obtenir des devis ?

Dès réception du rapport, remis sous 96h, vous pouvez le transmettre aux artisans de votre choix. Plus la description des désordres est précise, plus les devis seront rapides et comparables. Si vous êtes en délai de rétractation, organisez les visites d’artisans en parallèle pour ne pas dépasser l’échéance.

L’avis oral d’un artisan a-t-il une valeur en cas de litige ultérieur ?

Un avis oral ne laisse aucune trace exploitable. En cas de découverte d’un vice après l’achat, il sera difficile de prouver ce qui avait été vu ou dit. Un rapport écrit et daté décrit l’état du bien au moment de l’achat, ce qui peut être utile pour reconstituer la chronologie d’un désordre.

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octobre 2026

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