Pavillon avec sous-sol, maison de ville, logement en rez-de-chaussée : un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant votre engagement. Son rapport certifié, remis sous 96 heures, sépare les constats des hypothèses.
Ville
À Migennes, Géorisques référence deux plans de prévention du risque inondation, l’un pour l’Armançon, l’autre pour l’Yonne, et recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle dont le plus récent porte sur un événement de 2024 (relevé d’octobre 2026). Le bilan avant achat cherche dans le bien les traces d’une eau passée et vous est remis sous 96 heures.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces repères situent la commune ; la visite et l’état des risques de l’adresse disent ce qu’il en est pour le bien.
6 688 habitants
Population municipale selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé d’octobre 2026.
12 arrêtés CatNat
Dont 7 liés aux inondations ou coulées de boue et 4 à la sécheresse, selon Géorisques, relevé d’octobre 2026.
2 plans de prévention inondation
« Armançon (Migennes-Cheny) » et « Yonne », référencés par Géorisques avec servitude, plus un atlas des zones inondables de la vallée de l’Armançon.
Rapport sous 96 heures
Un rapport certifié à valeur juridique, avec préconisations hiérarchisées.
Cette page complète celle du bilan avant achat dans l’Yonne, qui met Migennes en regard d’Auxerre et d’Avallon.
Géorisques référence pour Migennes un plan de prévention du risque inondation pour l’Armançon et un autre pour l’Yonne. Seul l’état des risques annexé à la promesse indique si la parcelle est en zone réglementée, et laquelle.
Un plan de prévention délimite des zones où les constructions et les travaux sont encadrés. Pour un acheteur, cela compte à deux moments : à la lecture des désordres (une maison en zone inondable a pu connaître une eau passée), et au moment de projeter des travaux (aménager un sous-sol, agrandir, clôturer). La base Géorisques signale aussi un atlas des zones inondables de la vallée de l’Armançon, document de connaissance sans valeur réglementaire propre.
Le plan relatif à l’Yonne a été mis à jour dans la base Géorisques en septembre 2025. Si vous comparez avec des documents plus anciens remis par le vendeur, vérifiez la date du zonage utilisé.
L’état des risques daté, la mention éventuelle de sinistres indemnisés, les factures de remise en état si une eau est entrée dans le bien.
Les niveaux bas (sous-sol, garage, rez-de-chaussée), les traces de lignes d’eau, les enduits refaits sur une hauteur régulière, les plinthes et doublages remplacés, l’état des menuiseries basses.
Dans une commune où l’inondation et le ruissellement figurent parmi les risques listés, le sous-sol est la première pièce que l’expert examine, avec un appareil de mesure d’humidité.
Si le pavillon possède un sous-sol semi-enterré (garage, buanderie, chaufferie), l’eau peut venir de plusieurs sources : remontée par le sol, infiltration par un mur enterré, ruissellement par la rampe d’accès, défaut d’évacuation des eaux pluviales. Chaque origine laisse des traces différentes, et c’est leur combinaison qui oriente l’hypothèse.
L’expert ne démonte ni doublage ni plinthe. Il indique ce qu’il a vu, ce qu’il n’a pas pu voir, et ce qu’il recommande : drainage à étudier, gouttières à reprendre, avis d’une entreprise spécialisée. L’article sur les eaux pluviales et le drainage détaille ces points.
Géorisques signale un document d’information communal sur les risques majeurs (DICRIM) publié en 2020 pour Migennes. Il se consulte auprès de la mairie.
Ce document présente les risques identifiés sur la commune et les consignes associées. Il ne décrit pas une maison, mais il aide à comprendre l’état des risques et à préparer les questions à poser au vendeur : le bien a-t-il été concerné par un événement passé, des travaux ont-ils été réalisés, des aménagements protègent-ils les niveaux bas ?
Cette démarche prend peu de temps et complète utilement la visite. L’expert, de son côté, rapproche les réponses obtenues de ses propres constats.
Migennes compte 4 arrêtés sécheresse (2003, 2018, 2019, 2022) et Géorisques liste les tassements différentiels parmi les risques de la commune.
Les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols se traduisent sur le bâti par des fissures, des déformations d’ouvertures ou des dallages décollés. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; elle ne vise pas la vente d’une maison existante. L’exposition indiquée par Géorisques est communale, pas parcellaire, et l’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Si la maison associe un sous-sol et des fissures en façade, l’expert examine les deux ensemble : une fissure peut aussi provenir d’une poussée des terres sur un mur enterré.
12 arrêtés de catastrophe naturelle, dont 7 liés aux inondations ou coulées de boue et 4 à la sécheresse (relevé d’octobre 2026).
Exposition communale, pas parcellaire : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Des réponses écrites, même brèves, permettent à l’expert de relier ses constats à l’histoire du bien.
Notre article sur les questions à poser à l’expert complète cette liste du côté de l’acheteur.
Le bilan est une inspection visuelle et non destructive, conclue par un rapport certifié remis sous 96 heures.
La structure apparente, les façades, la toiture depuis les points accessibles, la charpente et les combles accessibles, les menuiseries, l’humidité des murs avec un appareil de mesure et les équipements en constat apparent.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques), les démontages, les sondages destructifs, l’étude de sol, la montée sur toiture, l’avis sur la valeur vénale ou sur la conformité des installations.
Voir le détail des vérifications du bilan avant achat et notre article sur la préparation de la visite avec le vendeur et l’agent.
Le bon moment pour commander le bilan est avant la promesse ; sinon, dès sa signature, pendant le délai de rétractation.
Vous demandez l’état des risques, vous identifiez le plan de prévention concerné et vous faites réaliser le bilan. Votre décision repose alors sur des constats.
Le rapport permet de lister les pièces à obtenir (factures, attestations d’entreprise) et les points à faire chiffrer avant la signature.
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre un délai de 10 jours après la notification de la promesse. Commandez immédiatement : le rapport certifié est remis sous 96 heures après la visite.
Les autres pages de l’Yonne montrent d’autres priorités de visite.
Le bilan avant achat à Auxerre s’attache aux cavités et au plan de prévention des mouvements de terrain du secteur de Vaux. Le bilan avant achat à Avallon traite du potentiel radon de catégorie 3. La page du bilan avant achat dans l’Yonne réunit les trois communes.
Au-delà du département : l’Aube et le Loiret. Pour le prix, consultez nos tarifs, et pour une question, la page contact. Le guide expertise avant achat immobilier présente la démarche complète.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
L’état des risques annexé à la promesse indique les plans qui couvrent la parcelle et la zone applicable. La carte de Géorisques permet aussi de situer l’adresse. Le bilan avant achat ne détermine pas le zonage : il décrit l’état du bien et recherche les traces d’une eau passée dans les niveaux bas.
Non. L’arrêté reconnaît un événement sur le territoire de la commune. Il est en revanche légitime de demander au vendeur si le bien a été touché, si un sinistre a été déclaré et quels travaux ont suivi. L’expert rapproche ces réponses de ses constats : enduits refaits, plinthes remplacées, humidité résiduelle.
Il mesure l’humidité des murs, repère les traces d’infiltration, les efflorescences et les dépôts, et observe l’évacuation des eaux. Il en tire une hypothèse sur l’origine probable. Il ne peut pas garantir le comportement du sous-sol lors d’un prochain épisode : la visite photographie un état à une date donnée.
C’est un document de connaissance qui cartographie les zones touchées ou susceptibles de l’être par les crues. Géorisques en signale un pour la vallée de l’Armançon à Migennes. Il n’a pas la valeur réglementaire d’un plan de prévention, mais il éclaire la situation d’une adresse. L’état des risques reste le document de référence.
Géorisques signale un document d’information communal sur les risques majeurs publié en 2020. Il se demande en mairie ou se consulte sur les supports de la commune. Il présente les risques identifiés et les consignes, sans décrire un bien en particulier.
La loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Elle ne s’applique pas à la vente d’une maison existante. Si le bilan relève des fissures dont l’origine reste incertaine, le rapport peut recommander l’avis d’un bureau d’études.
L’expert note l’état apparent des équipements, leur emplacement et leur environnement, par exemple une chaudière posée au sol dans un sous-sol humide. Il ne réalise pas de diagnostic de fonctionnement ni de contrôle de conformité. Pour un avis technique sur l’appareil, un professionnel qualifié du chauffage doit intervenir.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est utile : vous pouvez poser vos questions et voir les désordres sur place. Si vous ne pouvez pas venir, l’expert organise la visite avec le vendeur ou l’agence, et le rapport détaillé avec photos vous permet de suivre ses constats.
Non. Les diagnostics du dossier de diagnostic technique sont fournis par le vendeur et réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. Le bilan les complète par un examen de l’état apparent du bâti et de l’humidité, avec des préconisations hiérarchisées et couvertes par une assurance décennale.
Faites établir des devis par des entreprises sur la base des préconisations. Ces chiffrages vous aident à décider de poursuivre, de discuter avec le vendeur ou de renoncer. L’expert ne se prononce pas sur la valeur du bien ; il décrit et hiérarchise ce qu’il a constaté.
Le rapport certifié a une valeur juridique : il fixe l’état apparent du bien à la date de la visite. Pour un défaut non apparent découvert après l’achat, la garantie des vices cachés relève des articles 1641 et 1648 du Code civil. Un professionnel du droit vous indiquera la démarche adaptée.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Décrivez le bien : un expert indépendant organise la visite et vous remet son rapport certifié sous 96 heures.
