Maison en pierre près de Périgueux, logement dans le secteur sauvegardé de Sarlat, pavillon sur un coteau calcaire : un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant que vous ne vous engagiez. Vous recevez un rapport certifié sous 96 heures, avec ses constats et ses préconisations.
Département
En Dordogne, le bilan avant achat sert à connaître l’état apparent du bien et à le relier au contexte de sa commune. Selon le relevé Géorisques du 17/10/2026, Périgueux, Sarlat-la-Canéda et Coulounieix-Chamiers ont fait l’objet de 22, 18 et 24 arrêtés de catastrophe naturelle, avec au moins un arrêté sécheresse et un arrêté tempête dans chacune. L’expert vous remet un rapport certifié sous 96 heures.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données publiques, relevées le 17/10/2026, situent le département. Elles ne disent rien de l’état d’un bien en particulier.
Les populations viennent de geo.api.gouv.fr, qui reprend les populations légales de l’INSEE. Les arrêtés de catastrophe naturelle viennent de la base Gaspar, publiée sur Géorisques.
417 614 habitants
Population totale des communes de la Dordogne selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
503 communes
Nombre de communes rattachées au département 24 dans la même base, relevé du 17/10/2026.
Périgueux, 29 055 habitants
Préfecture du département, population INSEE relevée le 17/10/2026 sur geo.api.gouv.fr.
22 arrêtés CatNat à Périgueux
Arrêtés de catastrophe naturelle recensés par Géorisques pour la préfecture, dont 9 liés aux inondations et coulées de boue et 9 à la sécheresse, relevé du 17/10/2026.
Ces repères donnent un cadre de lecture. Ils ne remplacent ni la visite du bien, ni l’état des risques annexé à la promesse de vente, qui reste le document de référence pour une adresse précise.
Trois pages détaillent le contexte de Périgueux, de Sarlat-la-Canéda et de Coulounieix-Chamiers, avec leurs données Géorisques datées et des points de visite propres à chaque commune.
Les trois communes n’ont pas le même profil. Périgueux est la préfecture, dans la vallée de l’Isle, avec un plan de prévention du risque inondation. Sarlat-la-Canéda possède un secteur sauvegardé créé en 1964. Coulounieix-Chamiers, voisine de Périgueux, est couverte par un plan de prévention des mouvements de terrain et du retrait-gonflement des argiles approuvé en 2008.
Périgueux (24000)
29 055 habitants, 22 arrêtés de catastrophe naturelle. Lire la page Périgueux
Sarlat-la-Canéda (24200)
8 763 habitants, 18 arrêtés de catastrophe naturelle. Lire la page Sarlat-la-Canéda
Coulounieix-Chamiers (24660)
7 832 habitants, 24 arrêtés de catastrophe naturelle. Lire la page Coulounieix-Chamiers
Si vous achetez à Périgueux, la page ville insiste sur la lecture du plan de prévention du risque inondation et sur les appartements en immeuble ancien. À Sarlat-la-Canéda, elle traite des règles du secteur sauvegardé et des couvertures. À Coulounieix-Chamiers, elle détaille le plan de prévention des mouvements de terrain. Pour une autre commune du département, nos experts interviennent de la même façon : la méthode ne change pas, seul le contexte local diffère.
À Coulounieix-Chamiers, un plan de prévention des risques « Mouvements de terrain et retrait-gonflement des argiles », approuvé par arrêté préfectoral le 23 janvier 2008, décrit des calcaires fissurés et karstifiés.
Le rapport de présentation de ce plan, consultable sur Géorisques, explique que le relief local résulte d’un pli géologique qui fait remonter les calcaires autour de Périgueux. Fissurés, ces calcaires laissent l’eau s’infiltrer et circuler sous terre vers la vallée de l’Isle. Le document retient surtout des effondrements et des affaissements liés à cette karstification, et traite dans le même dossier l’aléa retrait-gonflement des argiles.
Ce plan ne vaut que pour Coulounieix-Chamiers. Il éclaire pourtant une réalité utile à tout acheteur du secteur : le sous-sol ne se voit pas pendant une visite, mais il peut laisser des traces sur le bâti. À Périgueux et à Sarlat-la-Canéda, Géorisques liste aussi des « Affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) » et des tassements différentiels. Ce sont des expositions communales : elles ne signifient pas qu’une cavité existe sous le bien que vous visitez.
L’expert relève les fissures, leur ouverture apparente, leur orientation et leur position par rapport aux ouvertures et aux angles, ainsi que les dallages affaissés ou les portes qui frottent.
Il propose une lecture de la cause probable : mouvement du sol, retrait d’enduit, dilatation, défaut de liaison entre deux parties de maçonnerie.
Si les indices le justifient, il préconise l’avis d’un bureau d’études de sol ou de structure avant l’acte. Il ne réalise lui-même ni sondage, ni étude de sol, ni recherche de cavité.
Le secteur sauvegardé de Sarlat a été créé le 27 août 1964 sous le régime de la loi du 4 août 1962, et son plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé le 28 juillet 1989.
Selon le dossier publié par l’association Sites & Cités remarquables pour les cinquante ans de la loi Malraux, ce secteur couvre 10,93 hectares. Tout travail ayant pour effet de modifier l’état d’un immeuble y est soumis à autorisation, et l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur chaque demande. Le même document indique que la technique des toitures en lauzes est étudiée en priorité lors des restaurations.
Pour un acheteur, la conséquence est pratique. Un projet de réfection de couverture, de remplacement de fenêtres ou de modification de façade se prépare avec ces règles, et son coût comme son délai peuvent en dépendre. Le bilan avant achat décrit l’état apparent de la couverture, des menuiseries et des façades. Il ne se prononce pas sur ce que l’Architecte des Bâtiments de France autorisera : cette question se pose au service urbanisme de la commune.
Géorisques recense au moins un arrêté de catastrophe naturelle pour tempête à Périgueux, à Sarlat-la-Canéda et à Coulounieix-Chamiers.
Un arrêté tempête ne dit rien de l’état d’une toiture précise. Il indique qu’un épisode de vent a été reconnu sur la commune. Si la maison existait à cette date, des réparations ont pu être faites, avec plus ou moins de soin, et leurs traces peuvent rester visibles.
L’expert ne monte pas sur les toitures. Il observe la couverture depuis le sol et depuis les ouvertures accessibles, puis examine la charpente et les combles lorsqu’ils sont accessibles : éléments de couverture déplacés, traces d’infiltration sur les bois, auréoles en plafond, état des rives, des faîtages et des solins.
Une déclaration de sinistre a-t-elle été faite après un coup de vent ? Quels travaux ont suivi, et par quelle entreprise ? Les factures sont-elles disponibles ?
Un constat daté de l’état apparent de la couverture et de la charpente, des hypothèses sur l’origine des désordres observés et, si besoin, la recommandation de faire intervenir un couvreur avant l’acte.
Relevé du 17/10/2026 : les trois communes comptent chacune plusieurs arrêtés sécheresse, et Géorisques y liste des tassements différentiels.
Les données ci-dessous décrivent une exposition communale, pas parcellaire. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Ces arrêtés sécheresse renvoient aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; cette obligation ne vise pas la vente d’une maison existante. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il relève les indices visibles et recommande, si besoin, un avis spécialisé.
Si le bien est une maison inoccupée, une grange ou une dépendance à transformer, la visite se prépare autrement que pour un logement habité.
Une maison fermée plusieurs mois peut masquer certains désordres ou au contraire les accentuer : odeur de renfermé, condensation sur les vitrages, traces d’humidité au pied des murs. L’expert mesure l’humidité avec un appareil et distingue, quand les indices le permettent, remontées capillaires, infiltrations, condensation et fuites.
Si le bien comprend une grange ou un ancien bâtiment agricole, le bilan décrit l’état apparent de la structure, de la charpente accessible et de la couverture vue depuis les points accessibles. Il ne dit pas si le bâtiment peut devenir un logement : cette question relève des règles d’urbanisme de la commune, à vérifier en mairie avant de vous engager.
Deux articles du blog détaillent ces situations : acheter une résidence secondaire à la campagne et acheter une grange ou un local transformé en logement.
Vous commandez en ligne ou par téléphone, un expert indépendant visite le bien, puis vous recevez un rapport certifié sous 96 heures.
Le détail des points examinés figure sur notre page détail des vérifications du bilan avant achat. Le bilan ne remplace pas les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) fournis par le vendeur. L’expert ne démonte rien, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur du bien, ni sur la conformité réglementaire des installations.
Nos experts sont indépendants : ils ne sont liés ni au vendeur, ni à l’agence, ni à une entreprise de travaux. Leurs préconisations sont couvertes par une assurance décennale.
Le plus utile est de commander le bilan avant de signer la promesse, ou au plus tard au tout début du délai de rétractation.
Le rapport décrit l’état du bien à une date donnée. Si un défaut caché apparaît après la vente, les articles 1641 et 1648 du Code civil encadrent la garantie des vices cachés, avec une action à engager dans les deux ans de la découverte du vice. Pour votre situation, interrogez votre notaire. Notre article quand commander le bilan avant achat détaille ce calendrier.
Le rapport vous aide à formuler une offre en connaissant l’état apparent du bien et les travaux à prévoir.
Il permet d’aborder avec votre notaire les points à préciser dans l’acte, en connaissance de cause.
Pour l’acquéreur non professionnel d’un logement, l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un délai de rétractation de 10 jours. Un rapport remis sous 96 heures peut s’inscrire dans ce délai si la visite est organisée sans attendre.
L’état des risques indique, pour l’adresse du bien, les plans de prévention et les zonages qui s’appliquent : il fait foi, contrairement aux données communales.
Il fait partie du dossier de diagnostic technique prévu à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Lisez-le avant la visite de l’expert : il vous dit si la parcelle se situe dans un plan de prévention des risques d’inondation, de mouvements de terrain ou de retrait-gonflement des argiles.
À Périgueux, le DICRIM de la ville indique que le plan de prévention du risque inondation a été approuvé en 2000 et distingue des zones rouges, bleues et vertes. Si l’adresse est concernée, signalez-le à l’expert : il portera une attention particulière aux rez-de-chaussée, aux caves et aux traces d’anciennes venues d’eau.
Nos pages des départements voisins, la page par département et le guide complet vous aident à comparer et à préparer votre achat.
Si vous hésitez entre plusieurs secteurs, consultez le bilan avant achat en Charente, en Charente-Maritime ou en Corrèze, et la liste complète sur notre page bilan avant achat par département.
Pour comprendre la démarche dans son ensemble, lisez notre guide de l’expertise avant achat immobilier et la présentation de nos experts en bâtiment indépendants. Le site frère Expertise Pré Achat propose aussi une page consacrée à la Dordogne, avec d’autres communes. Pour toute question, passez par notre page contact ou consultez la grille sur nos tarifs.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Expertise pré-achat
Le guide national de l’expertise avant achat et ses 60 articles de conseils. Voir : Expertise pré-achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui, si vous voulez connaître l’état apparent du bien avant de vous engager. Sur une maison ancienne en pierre, l’expert examine les maçonneries, les joints, les enduits, la charpente accessible et l’humidité, qu’il mesure avec un appareil. Il distingue ce qu’il constate, ce qu’il suppose sur les causes et ce qu’il recommande. Le rapport certifié arrive sous 96 heures, avec des préconisations hiérarchisées.
Ce plan, approuvé le 23 janvier 2008, traite des mouvements de terrain et du retrait-gonflement des argiles sur cette seule commune. Il peut imposer des règles pour les constructions et les travaux selon la zone. L’état des risques annexé à la promesse indique si la parcelle est concernée. L’expert relève les indices visibles sur le bâti, mais il ne réalise ni étude de sol ni recherche de cavité.
L’expert décrit l’état apparent du bien et signale les travaux qui lui paraissent nécessaires. Il ne se prononce pas sur ce que l’Architecte des Bâtiments de France autorisera, puisque chaque demande y est examinée au cas par cas. Avant de chiffrer une réfection de toiture ou de menuiseries, renseignez-vous auprès du service urbanisme de la commune.
Il observe la couverture depuis le sol et depuis les ouvertures accessibles, sans monter sur le toit. Dans les combles accessibles, il recherche les traces d’infiltration sur les bois et les auréoles. Il note les éléments déplacés, l’état des rives et des faîtages. Demandez au vendeur si un sinistre a été déclaré et quels travaux ont suivi, factures à l’appui.
Oui. L’expert décrit l’état apparent de la structure, de la charpente accessible, des murs et de la couverture, et signale les points qui demandent un avis spécialisé. Il ne dit pas si le changement de destination est possible, ni ce que coûtera la transformation : ces questions relèvent de la mairie et d’un maître d’œuvre. Le rapport vous aide à poser les bonnes questions.
Non, mais prévenez l’expert. Une maison fermée peut présenter de la condensation ou une humidité accentuée qui ne reflète pas un usage normal. L’expert mesure l’humidité et tient compte de ce contexte dans sa lecture. Si possible, faites ouvrir et aérer le logement avant la visite, et demandez l’accès à toutes les pièces, aux combles et aux dépendances.
Non. Le contrôle de l’assainissement non collectif fait partie du dossier de diagnostic technique prévu à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, fourni par le vendeur. L’expert peut noter des éléments apparents, comme une odeur ou un regard dégradé, mais il ne contrôle pas l’installation. Lisez ce document avec attention avant de signer.
Consultez l’état des risques annexé à la promesse : il indique si la parcelle est dans le périmètre du plan de prévention du risque inondation, approuvé en 2000 selon le DICRIM de la ville. Transmettez-le à l’expert. S’il y a lieu, il examinera avec attention les rez-de-chaussée, les caves et les traces d’anciennes venues d’eau.
Il examine les caves et sous-sols lorsqu’ils sont accessibles en sécurité, comme les autres parties du bien. Il relève l’humidité, les fissures, les traces d’écoulement et l’état des maçonneries visibles. Il ne réalise aucun sondage et ne se prononce pas sur la stabilité du rocher en profondeur. Si des indices l’exigent, il recommande un avis géotechnique.
Le rapport certifié est remis sous 96 heures après la visite. Le délai de rétractation est de 10 jours pour l’acquéreur non professionnel d’un logement. Si vous commandez dès la signature de la promesse et que la visite est organisée vite, le rapport peut arriver dans ce délai. Le plus sûr reste de commander avant la promesse.
Oui. Il suffit que l’accès au bien soit organisé avec le vendeur ou l’agence. L’expert mène la visite, prend les photos et vous remet le rapport certifié sous 96 heures. Vous pouvez ensuite revenir vers nous pour qu’un point du rapport vous soit expliqué. Votre présence reste utile si vous le pouvez.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Vous cherchez aussi un bien dans un département proche ? Nos pages locales présentent les données publiques de risques et les points de vigilance propres à chaque territoire.
Tous les départements : bilan avant achat par département.
Décrivez-nous le bien : un expert indépendant le visite et vous remet un rapport certifié sous 96 heures.
