Bilan avant achat dans les Landes (40)

Ces chiffres publics et datés situent le département. Ils ne disent rien de l’état d’un bien, que seule la visite permet d’apprécier.

L’état des risques annexé à la promesse reste le document de référence pour une adresse précise : ces repères servent seulement à le lire avec le bon contexte.

Géorisques liste les « tassements différentiels » à Mont-de-Marsan, à Tarnos et à Saint-Pierre-du-Mont (relevé du 17/10/2026). Le terme désigne un enfoncement inégal du sol sous un même bâtiment, qui peut se traduire par des fissures ou des déformations.

Ce libellé décrit une exposition communale. Il ne dit pas qu’une maison donnée a bougé, ni que le terrain d’une adresse est concerné. L’état des risques annexé à la promesse précise l’exposition de l’adresse et les sinistres indemnisés déclarés par le vendeur.

Constat

L’expert relève les fissures de façade et de cloisons (position, orientation, ouverture), les portes et fenêtres qui frottent, les sols intérieurs qui penchent, les décollements entre maison et terrasse ou entre maison et extension.

Hypothèse

Une fissure peut venir d’un mouvement du sol, d’un retrait d’enduit, d’une jonction mal traitée entre deux parties de construction ou d’une surcharge. L’expert formule des hypothèses à partir des indices visibles, sans conclure au-delà de ce que la visite permet.

Recommandation

Si les indices évoquent un mouvement de la structure, le rapport recommande un suivi des fissures, l’avis d’un bureau d’études ou d’un géotechnicien. L’expert ne réalise pas d’étude de sol.

L’écomusée de Marquèze, au sein du Parc naturel régional des Landes de Gascogne, décrit la maison traditionnelle avec une charpente en bois assemblée par tenons et mortaises, sans clous, et des murs en torchis, mélange de paille, d’argile et de sable.

Si la maison que vous visez relève de ce type de construction, ou en conserve une partie, l’examen porte sur des matériaux qui réagissent à l’eau et à leur entretien. Un torchis protégé par un enduit adapté et un débord de toiture se comporte autrement qu’un torchis recouvert d’un enduit étanche ou exposé aux rejaillissements.

Ce que l’expert regarde

Assemblages visibles de la charpente et des pans de bois, déformations, traces d’humidité ou d’attaques visibles du bois, état des enduits et des soubassements, débords de toiture, évacuation des eaux pluviales au pied des murs, humidité mesurée à l’intérieur.

Ce qu’il ne fait pas

Il ne démonte pas d’enduit ni de doublage et ne réalise pas le diagnostic termites, qui fait partie du dossier de diagnostic technique quand la commune est couverte par un arrêté préfectoral. Il signale les indices visibles et oriente vers un spécialiste du bâti ancien si nécessaire.

Notre article sur les planchers bois qui fléchissent complète ce point.

Pour chaque ville, voici le nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle et les risques listés par Géorisques au 17/10/2026. Ces données décrivent la commune, pas une parcelle.

Les arrêtés sécheresse concernent les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse ; l’expert ne réalise pas d’étude de sol.

• Mont-de-Marsan : 11 arrêtés, dont 7 liés aux inondations, coulées de boue ou remontées de nappe (années de début 1983, 1991, 1992, 1999, 2009, 2020) et 1 à la sécheresse (2022). Risques listés : mouvement de terrain, tassements différentiels, feu de forêt, risque industriel, transport de marchandises dangereuses.
• Tarnos : 19 arrêtés, dont 11 liés aux inondations, coulées de boue ou remontées de nappe (1988, 1992, 1995, 1999, 2009, 2013, 2014, 2018, 2020) et 2 à la sécheresse (1989, 2022). Risques listés : inondation par crue à débordement lent, mouvement de terrain, recul du trait de côte et de falaises, tassements différentiels, séisme, feu de forêt, risque industriel, transport de marchandises dangereuses.
• Saint-Pierre-du-Mont : 14 arrêtés, dont 8 liés aux inondations ou coulées de boue (1991, 1992, 1999, 2009, 2020, 2023) et 2 à la sécheresse (2017, 2022). Risques listés : mouvement de terrain, tassements différentiels, feu de forêt, transport de marchandises dangereuses.

Le plus tôt possible : avant l’offre si vous en avez le temps, sinon dès la signature du compromis, pendant les 10 jours de rétractation.

Avant l’offre

Le rapport vous permet d’ajuster votre offre sur des constats datés et photographiés.

Avec une offre sous réserve d’expertise

Vous pouvez conditionner votre offre à la réalisation d’un bilan avant achat ; la rédaction de cette réserve se discute avec l’agent ou le notaire.

Pendant la rétractation

L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours après la notification du compromis pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport remis sous 96 heures laisse le temps de l’analyser.

Le bilan avant achat est une inspection visuelle et non destructive réalisée par un expert en bâtiment indépendant ; il complète les diagnostics obligatoires sans les remplacer.

Les préconisations sont couvertes par une assurance décennale, et le rapport certifié a une valeur juridique : il date l’état apparent du bien, ce qui peut compter si un défaut caché apparaît plus tard (articles 1641 et 1648 du Code civil). Le guide de l’expertise avant achat détaille la démarche.

• Couvert : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, menuiseries, humidité mesurée, équipements en constat apparent.
• Non couvert : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques, réalisés par des diagnostiqueurs certifiés.
• Exclu : démontage, sondage destructif, étude de sol, montée sur les toitures, avis sur la valeur vénale ou sur la conformité réglementaire des installations.