Un expert en bâtiment indépendant inspecte la maison ou l’appartement que vous voulez acheter dans le Lot-et-Garonne, avant que votre engagement ne devienne définitif. Vous recevez sous 96h un rapport certifié qui distingue les constats, les hypothèses et les préconisations.
Département
Le Lot-et-Garonne compte 333 602 habitants répartis dans 319 communes (geo.api.gouv.fr, relevé du 17/10/2026). À Agen, Tonneins et Le Passage, Géorisques recense entre 21 et 23 arrêtés de catastrophe naturelle par commune et liste le glissement de terrain parmi les risques : un bilan avant achat aide à lire ces données à l’échelle du bien que vous visitez.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces repères viennent de bases publiques et sont datés du 17/10/2026 : ils décrivent le territoire, jamais l’état d’un bien précis.
Ils servent à préparer la visite et la lecture des documents de vente. Le diagnostic d’un logement se fait sur place, pièce par pièce, et l’état des risques annexé à la promesse reste la référence pour une adresse donnée.
333 602 habitants
Population cumulée des communes du Lot-et-Garonne selon geo.api.gouv.fr (données INSEE), relevé du 17/10/2026.
319 communes
Nombre de communes rattachées au département 47 dans la même base, relevé du 17/10/2026.
Agen, 32 801 habitants
Préfecture du département, population INSEE relevée le 17/10/2026.
23 arrêtés CatNat à Agen
Dont 10 liés aux inondations ou coulées de boue et 10 à la sécheresse, selon Géorisques, relevé du 17/10/2026.
Trois pages détaillent le contexte de la préfecture et de deux communes du département, avec leurs données Géorisques et des points d’attention propres à chacune.
Chaque page ville reprend les arrêtés de catastrophe naturelle de la commune, les risques listés et des situations d’achat à anticiper. Si votre projet se situe dans une autre commune du département, l’expert se déplace aussi : les principes décrits ici restent valables, et l’état des risques du bien prend le relais pour l’adresse exacte.
Préfecture, 32 801 habitants. Anciennes carrières souterraines, glissement de terrain et inondation par crue lente figurent dans la liste Géorisques de la commune.
Bilan avant achat à Tonneins (47)
9 459 habitants. 22 arrêtés CatNat, dont 12 liés aux inondations ou coulées de boue ; rupture de barrage et risque industriel sont listés.
Bilan avant achat au Passage (47)
9 326 habitants. 21 arrêtés CatNat, dont un arrêté spécifique au glissement de terrain, et deux plans de prévention recensés.
Le glissement de terrain figure dans la liste Géorisques d’Agen, de Tonneins et du Passage, et Géorisques recense un plan de prévention des risques de mouvement de terrain pour Agen et pour Le Passage.
Un risque listé à l’échelle communale signifie que le phénomène est identifié sur le territoire de la commune. Il ne dit pas que le terrain du bien que vous visitez est concerné. Seul l’état des risques établi pour l’adresse, et le cas échéant le zonage du plan de prévention, permettent de situer la parcelle.
Si la maison est implantée sur un terrain en pente, l’expert s’intéresse à ce qui trahit un mouvement du sol ou une mauvaise gestion de l’eau : murs de soutènement bombés ou fissurés, clôtures déversées, dallages extérieurs décollés, fissures en escalier sur les façades, portes qui frottent, descentes d’eaux pluviales qui se déversent au pied des murs. Aucun de ces indices ne suffit seul : c’est leur combinaison qui oriente le diagnostic.
Si des désordres sont observés, le rapport le dit clairement et peut préconiser l’avis d’un bureau d’études géotechniques. L’expert ne réalise pas d’étude de sol : il décrit ce qui est visible et explique la suite à donner avant votre engagement définitif.
Parmi les trois communes couvertes, seule Agen a dans sa liste Géorisques les « affaissements et effondrements d’origine anthropique (anciennes carrières souterraines, hors mines) ».
Cette mention signale que d’anciennes cavités creusées par l’homme sont connues sur le territoire communal. Elle ne localise pas les cavités par rapport à votre futur terrain. Pour une adresse précise, la consultation de la carte des cavités sur Géorisques et la lecture de l’état des risques sont les premières étapes ; la mairie peut aussi indiquer si un secteur fait l’objet de prescriptions.
Pendant la visite, l’expert ne sonde pas le sous-sol. Il observe en revanche ce qui, dans le bâti, peut traduire un mouvement : affaissement localisé d’un dallage, fissures traversantes qui s’ouvrent vers un angle, planchers qui ont pris de la pente, caves dont les parois ou les voûtes présentent des désordres. Si la maison possède une cave accessible, il l’inspecte en constat visuel, avec mesure d’humidité.
Géorisques liste le risque nucléaire à Agen et au Passage, le risque industriel et la rupture de barrage à Tonneins, et le transport de marchandises dangereuses dans les trois communes.
Ces rubriques relèvent de l’information préventive. Elles indiquent que la commune est concernée par un dispositif de prévention ou par un aléa identifié, pas que le bien présente un défaut. Le bilan avant achat ne les évalue pas : l’expert inspecte la construction elle-même, sa structure apparente, son enveloppe et ses équipements en constat apparent.
Leur intérêt pour vous est ailleurs : savoir lire l’état des risques, comprendre si l’adresse est située dans un périmètre réglementé et poser les bonnes questions en mairie. Si un plan de prévention des risques technologiques s’applique à la parcelle, l’état des risques doit le mentionner.
Comparer l’état des risques fourni avec les informations publiques de Géorisques pour la même adresse, consulter le document d’information communal sur les risques majeurs quand la commune en publie un, et noter vos questions pour le notaire.
Il vous aide à relier ces informations à ce qu’il observe sur place, par exemple la présence d’un sous-sol ou d’un niveau bas, et signale les points qui méritent une vérification complémentaire.
Relevé du 17/10/2026 : l’exposition décrite est communale, pas parcellaire, et l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse du bien.
Les trois communes ont des arrêtés sécheresse : les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols y ont donc été reconnus au moins une fois. Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible ; elle ne s’applique pas à la vente d’une maison existante. Le bilan ne remplace pas une étude de sol : il décrit les fissures et désordres visibles, puis oriente vers un spécialiste si nécessaire.
Le bilan suit cinq étapes, de la prise de rendez-vous à la remise du rapport certifié sous 96h, quelle que soit la commune du département.
1Le devis et le rendez-vous
Vous indiquez l’adresse, la surface et le type de bien. Le rendez-vous est fixé en accord avec le vendeur ou l’agence, qui donne l’accès aux pièces, aux combles et aux annexes.
2La lecture des documents
L’expert parcourt le dossier de diagnostics et l’état des risques s’ils sont disponibles, pour cibler sa visite sans les refaire.
3L’inspection extérieure
Abords, écoulement des eaux, façades, toiture vue depuis le sol et les points accessibles, annexes et murs de clôture ou de soutènement.
4L’inspection intérieure
Structure apparente, planchers, charpente et combles accessibles, menuiseries, mesures d’humidité, équipements en constat apparent.
5Le rapport sous 96h
Un rapport certifié, illustré, qui sépare constats, hypothèses et préconisations, avec un ordre de priorité des points relevés.
La visite est non destructive : l’expert ne démonte rien, ne perce rien et ne monte pas sur les toitures. Le détail des points contrôlés est présenté sur notre page le détail des vérifications du bilan avant achat.
Le plus utile est de commander le bilan avant de signer la promesse ; à défaut, le délai de rétractation de 10 jours permet encore de l’intégrer.
Une visite avant de vous engager permet de négocier sur des faits et de renoncer sans frais si le rapport révèle un défaut majeur. Vous pouvez mentionner dans votre offre que vous souhaitez faire inspecter le bien.
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation un délai de rétractation de 10 jours. Le rapport étant remis sous 96h, une commande rapide après la signature laisse le temps de le lire.
Si des réserves ont été convenues, le rapport peut appuyer une discussion avec le vendeur avant l’acte. Il ne se substitue pas aux diagnostics du dossier prévu à l’article L271-4 du même code.
Pour organiser votre calendrier, notre article quand commander un bilan avant achat détaille chaque cas.
L’état des risques est établi pour l’adresse du bien ; c’est lui, et non une liste communale, qui dit si la parcelle est située dans un zonage réglementé.
Dans le Lot-et-Garonne, Géorisques recense des plans de prévention des inondations pour Agen, Tonneins et Le Passage, ainsi que des plans de prévention des mouvements de terrain pour Agen et Le Passage. Si la promesse mentionne l’un de ces plans, demandez à voir l’extrait de zonage correspondant à la parcelle.
Les plans de prévention applicables, la zone de sismicité, l’exposition au retrait-gonflement des argiles, le potentiel radon quand il est concerné, et les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle, si le vendeur en a connaissance.
L’état réel de la maison. Un bien situé hors zonage peut présenter des désordres, et un bien situé en zone réglementée peut être en bon état. C’est précisément ce que l’inspection sur place vient compléter.
Le bilan s’adapte au bien : voici quatre cas de figure possibles dans le département, et ce que l’expert regarde en priorité pour chacun.
Les trois communes couvertes ont l’inondation par crue à débordement lent dans leur liste Géorisques. Si le bien dispose d’un niveau enterré, l’expert mesure l’humidité des murs, cherche les traces d’anciennes venues d’eau (auréoles, dépôts, enduits refaits sur une hauteur régulière) et regarde l’emplacement des équipements sensibles.
Murs partagés, toitures imbriquées et descentes d’eau communes compliquent la lecture. L’expert examine les jonctions avec les voisins, les traces d’infiltration en pignon et l’état des enduits. Notre article sur la maison de bourg mitoyenne complète ce point.
Agen, Tonneins et Le Passage ont chacune connu au moins un arrêté de catastrophe naturelle au titre de la tempête. L’expert observe la couverture depuis le sol et les ouvertures, puis la charpente depuis les combles accessibles : tuiles déplacées, traces d’eau sur les bois, déformation des pannes.
Véranda, extension ou garage transformé : la liaison entre parties anciennes et récentes est un point de vigilance, avec les fissures de jonction et l’étanchéité des raccords.
Si vous cherchez aussi dans un département limitrophe, nos pages départementales déjà en ligne présentent leur propre contexte.
Le Lot-et-Garonne est voisin de la Gironde, de la Dordogne, du Gers, du Lot et des Landes. La liste complète figure sur la page bilan avant achat par département.
Pour comprendre le service dans son ensemble, lisez notre guide de l’expertise avant achat immobilier et la présentation de l’expert en bâtiment indépendant. Notre site partenaire présente une autre approche du département : l’expertise avant achat immobilier dans le Lot-et-Garonne. Pour un devis ou une question, consultez nos tarifs ou contactez-nous.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
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Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Expertise pré-achat
Le guide national de l’expertise avant achat et ses 60 articles de conseils. Voir : Expertise pré-achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Oui. Check my House intervient partout en France, y compris dans les communes rurales du département. Le délai de rendez-vous dépend de la disponibilité de l’expert le plus proche et de l’accord du vendeur pour l’accès au bien. Le contenu du bilan est le même qu’en ville : inspection visuelle et non destructive, mesures d’humidité et rapport certifié remis sous 96h.
Le bilan décrit l’état visible de la construction et de ses abords : fissures, murs de soutènement, gestion des eaux pluviales, déformations. Il ne remplace pas une étude géotechnique. Si l’expert relève des indices compatibles avec un mouvement du sol, le rapport préconise l’avis d’un bureau d’études. Vous décidez ensuite, avec ces éléments, de poursuivre, de négocier ou de renoncer.
La liste communale de Géorisques indique que le risque existe sur la commune, sans localiser les cavités. Pour une adresse, consultez la carte des cavités sur Géorisques, lisez l’état des risques annexé à la promesse et interrogez la mairie. L’expert ne réalise pas de sondage : il observe les désordres visibles qui pourraient traduire un affaissement.
Cette mention relève de l’information préventive à l’échelle de la commune. Elle ne décrit pas l’état du logement et n’entre pas dans le périmètre du bilan, qui porte sur la construction. Les informations réglementaires applicables à l’adresse figurent dans l’état des risques. Pour toute question sur les consignes de sécurité, la mairie et la préfecture sont les bons interlocuteurs.
Non. Un arrêté de catastrophe naturelle reconnaît un phénomène sur la commune pour une période donnée. Il ne dit rien d’une maison en particulier. Pendant la visite, l’expert recherche les fissures, en décrit l’orientation, la largeur apparente et la localisation, puis formule une hypothèse sur leur origine et une préconisation adaptée.
Non. Le bilan est visuel et non destructif : les réseaux enterrés ne sont pas visibles et l’expert ne réalise pas d’inspection par caméra. Il observe en revanche les signes indirects, comme une humidité anormale en pied de mur, un affaissement de terrain au droit d’un regard ou des regards encombrés, et peut préconiser un contrôle par un professionnel.
Non. L’expert ne se prononce pas sur la valeur vénale. Le rapport décrit l’état du bien et hiérarchise les travaux à prévoir, ce qui vous aide à préparer une négociation ou à obtenir des devis d’artisans. L’appréciation du prix relève de votre analyse, éventuellement accompagnée d’un professionnel de l’estimation.
Oui, à condition que l’occupant donne accès aux pièces, aux combles et aux annexes le jour de la visite. Les meubles ne sont pas déplacés : une zone masquée est signalée comme non observée dans le rapport. Si le logement est loué, notre article sur l’achat d’un logement occupé détaille les précautions à prendre.
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est utile : vous pouvez poser vos questions à l’expert et voir les points qu’il relève. Si vous habitez loin, la visite peut se faire avec le vendeur ou l’agent immobilier, et l’expert reste joignable ensuite pour commenter le rapport.
Non. Les diagnostics obligatoires du dossier de diagnostic technique, dont le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites et l’état des risques, sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés à la charge du vendeur. Le bilan avant achat est complémentaire : il porte sur l’état général de la construction et ses désordres.
Si le défaut était caché, existait avant la vente et rend le bien impropre à son usage, la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil peut s’appliquer, dans un délai de deux ans à compter de sa découverte selon l’article 1648. Le rapport de bilan, daté, documente l’état du bien au moment de l’achat.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Vous cherchez aussi un bien dans un département proche ? Nos pages locales présentent les données publiques de risques et les points de vigilance propres à chaque territoire.
Tous les départements : bilan avant achat par département.
Faites inspecter le bien avant de vous engager définitivement : demandez votre devis en ligne ou appelez le 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
