Maison sur un coteau de l’Albanais, appartement dans le bassin annécien, logement au pied des pentes de la vallée de l’Arve : en Haute-Savoie, le relief change la manière de regarder un bien. Un expert en bâtiment indépendant l’examine avant votre engagement et vous remet sous 96 heures un rapport certifié avec ses constats et ses préconisations.
Département
En Haute-Savoie, le bilan avant achat confronte l’état apparent du bien aux risques listés pour sa commune. Selon le relevé d’octobre 2026 de Géorisques, Annecy compte 21 arrêtés de catastrophe naturelle et chacune des quatre villes que nous détaillons dispose d’un plan de prévention multirisque. Le rapport certifié vous est remis sous 96 heures ; un conseiller répond au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Quatre données publiques situent le département avant de parler du bien lui-même.
861 158 habitants
Population du département selon geo.api.gouv.fr (INSEE), relevé d’octobre 2026.
279 communes
Nombre de communes du département dans la même base.
Annecy, 132 117 habitants
Préfecture et commune la plus peuplée de notre sélection.
21 arrêtés à Annecy
Arrêtés de catastrophe naturelle recensés par Géorisques pour la préfecture, relevé d’octobre 2026.
Ces chiffres décrivent un territoire, pas une maison. Ils servent à préparer la visite : savoir quels risques figurent dans la liste officielle de la commune permet à l’expert d’orienter ses observations sur les éléments du bâti qui y répondent.
Chaque page ville reprend les données Géorisques de la commune, ses documents de prévention et les points de visite qui en découlent.
Préfecture, 132 117 habitants. 21 arrêtés de catastrophe naturelle, plans de prévention établis par ancienne commune déléguée.
17 319 habitants. Vallée de l’Arve, avalanche dans la liste des risques, 18 mouvements de terrain dans la base nationale.
16 442 habitants. Atlas des zones inondables du Chéran, 9 arrêtés de catastrophe naturelle.
16 222 habitants. Zone de sismicité 3 (modérée), arrêtés inondation de 2024 et 2026.
Si votre projet se situe dans une autre commune, l’expert intervient partout dans le département : la méthode reste la même, seules les données de la commune changent. Vous retrouvez aussi l’ensemble de nos pages sur la page bilan avant achat par département.
Les quatre villes que nous couvrons n’ont pas le même profil de risque, et la visite ne met pas l’accent sur les mêmes éléments.
À Annecy, Géorisques rattache à la commune un atlas des zones inondables du Viéran et des plans de prévention multirisques établis sur chacune des anciennes communes (Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy, Seynod), ainsi qu’un plan de prévention des risques technologiques couvrant Annecy et Seynod. Si le bien est un appartement, l’expert regarde en priorité les parties communes accessibles, les caves et les signes d’humidité en partie basse.
À Sallanches, la liste des risques comprend l’avalanche, et la base nationale des mouvements de terrain (BDMvt) recense 18 événements : 12 glissements et 6 chutes de blocs ou éboulements. Si la maison est implantée en pied de versant, l’expert s’attache aux murs de soutènement, aux écoulements d’eau autour des fondations et aux fissures qui pourraient traduire un mouvement.
À Rumilly, Géorisques mentionne l’atlas des zones inondables du Chéran et un plan de prévention multirisque. Si la maison est proche d’un cours d’eau, l’expert note les traces d’humidité anciennes ou récentes en soubassement et l’état des évacuations d’eaux pluviales.
Saint-Julien-en-Genevois est classée en zone de sismicité 3 (modérée), alors que les trois autres villes sont en zone 4 (moyenne). La commune compte aussi un arrêté sécheresse de 2018 et deux arrêtés inondation récents, en 2024 et 2026.
Sur un terrain en pente, l’état d’une maison dépend aussi de ce qui l’entoure : talus, murs, accès et chemin de l’eau.
Le relief du département rend ce cas concret pour une partie des acheteurs. Si votre maison est construite à flanc de coteau, l’expert ne s’arrête pas aux murs de la maison : il observe le terrain visible, la tenue des murs de soutènement, leurs barbacanes (les orifices qui laissent passer l’eau), les fissures et les déformations éventuelles, et la façon dont les eaux de ruissellement sont dirigées.
L’expert décrit ce qu’il voit et oriente vers un spécialiste si un ouvrage paraît justifier une étude ; il ne réalise ni sondage ni étude de sol. Notre article sur les gouttières, eaux pluviales et drainage détaille ces points.
L’expert examine la toiture depuis les points accessibles et la charpente là où les combles sont accessibles ; il ne monte pas sur le toit.
Si la maison est exposée à l’enneigement, la couverture et la charpente méritent une attention particulière. L’expert recherche les traces d’infiltration en sous-face, les déformations visibles des pièces de charpente, l’état des chéneaux et des descentes, et les signes de condensation dans les combles. Si la maison est un chalet en bois, il observe l’état des bois exposés aux intempéries, les assemblages visibles et les pieds de poteaux.
Une visite en hiver reste possible : le rapport précise alors les parties que la neige masquait, pour que vous sachiez ce qui n’a pas pu être vu.
Relevé d’octobre 2026 : voici, pour chaque ville détaillée, le nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle et les points distinctifs de sa fiche.
Pour Annecy et Saint-Julien-en-Genevois, les arrêtés sécheresse portent sur les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Pour les maisons situées en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible, pas lors de la vente d’une maison existante. Ces données décrivent la commune et non la parcelle : l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse, et l’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Le bilan suit cinq étapes, de la prise de rendez-vous à la remise du rapport certifié sous 96 heures.
Le détail des vérifications du bilan avant achat liste chaque point examiné. Le guide de l’expertise avant achat immobilier replace le bilan dans l’ensemble de votre projet.
Le meilleur moment se situe avant la signature de la promesse ; le délai de rétractation reste une seconde fenêtre.
Le rapport vous sert à décider en connaissance de cause et à préparer vos questions au vendeur. C’est le moment où vous gardez le plus de latitude.
Si l’offre est acceptée, le bilan peut avoir lieu avant la signature du compromis : ses constats éclairent la discussion et la rédaction des conditions.
Après la signature, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96 heures, une visite organisée dès la signature laisse le temps de le lire.
Notre article quand commander le bilan avant achat détaille ces trois situations.
L’état des risques annexé à la promesse est le document qui fait foi pour l’adresse ; le lire avant la visite permet de cibler les questions.
En Haute-Savoie, ce document peut réunir plusieurs informations distinctes. Voici comment les lire sans les confondre.
À Annecy, les plans de prévention sont établis sur les anciennes communes : vérifiez celui qui correspond à l’adresse exacte du bien.
Le bilan avant achat est une inspection technique indépendante ; il complète le dossier de diagnostic technique sans s’y substituer.
L’expert constate, interprète et préconise. Il ne réalise pas les diagnostics obligatoires du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques. Il ne démonte rien, ne réalise ni sondage destructif ni étude de sol, ne monte pas sur les toitures et ne se prononce ni sur la valeur vénale ni sur la conformité réglementaire des installations.
Ses préconisations sont couvertes par une assurance décennale. Si un désordre apparaît après l’achat, rappelons que l’action en garantie des vices cachés (articles 1641 et 1648 du Code civil) doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice : un rapport d’avant achat documente l’état apparent du bien à une date donnée.
Pour aller plus loin, la page de notre site partenaire consacrée à l’expertise avant achat immobilier en Haute-Savoie développe d’autres aspects du département. Si vous hésitez avec un bien dans le département voisin, consultez notre page bilan avant achat dans l’Ain. Les experts qui interviennent sont présentés sur la page expert en bâtiment indépendant sur toute la France ; les montants figurent sur notre page tarifs et vous pouvez nous écrire via la page contact.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Expertise pré-achat
Le guide national de l’expertise avant achat et ses 60 articles de conseils. Voir : Expertise pré-achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Depuis la création de la commune nouvelle, Géorisques rattache à Annecy plusieurs plans de prévention établis sur les anciennes communes : Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod. L’état des risques annexé à la promesse indique celui qui concerne la parcelle. Lisez-le avant la visite et transmettez-le à l’expert : il orientera ses observations sur les éléments du bâti liés à l’aléa mentionné.
La liste Géorisques de Sallanches mentionne l’avalanche parmi les risques de la commune. Cela ne signifie pas que chaque bien est exposé : l’information est communale. Le plan de prévention et l’état des risques annexé à la promesse précisent si la parcelle est concernée. L’expert, lui, examine l’état apparent du bâti ; il ne se prononce pas sur l’aléa avalanche.
Oui, dans la limite de ce qui est visible et accessible. Il observe le bombement éventuel, les fissures, les joints, les barbacanes et la gestion des eaux en pied de mur, puis indique dans son rapport si l’ouvrage justifie l’avis d’un spécialiste. Il ne réalise ni sondage ni calcul de stabilité.
Oui. L’expert adapte sa visite à la construction : état des bois exposés aux intempéries, assemblages visibles, pieds de poteaux, toiture vue depuis les points accessibles, charpente et combles accessibles, humidité mesurée à l’appareil. Il ne démonte aucun habillage : ce qui est caché par un parement n’est pas vu et le rapport le signale.
Le zonage sismique national classe chaque commune de 1 (très faible) à 5 (forte). Annecy, Sallanches et Rumilly sont en zone 4, Saint-Julien-en-Genevois en zone 3. Ce classement fixe des règles de construction pour les bâtiments neufs ; il ne qualifie pas l’état d’une maison existante, que l’expert apprécie par ses constats visuels.
Non. Un atlas des zones inondables est un document d’information qui décrit l’emprise de crues connues, par exemple celui du Viéran pour Annecy, de l’Arve pour Sallanches ou du Chéran pour Rumilly. Le plan de prévention des risques est un document réglementaire. Les deux renseignent l’acheteur ; l’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse.
Oui. La visite a lieu quelle que soit la saison, mais l’expert ne voit que ce qui est visible : une couverture enneigée ne peut pas être décrite. Le rapport le précise, et l’examen de la charpente et des combles accessibles, ainsi que les traces d’infiltration en sous-face, apportent des indices utiles.
Il examine le logement et les parties communes accessibles : façades, balcons, cage d’escalier, caves, réseaux visibles. Ses constats se lisent avec les procès-verbaux d’assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux si la copropriété en dispose. Transmettez-lui ces documents avant la visite. Notre article maison ou appartement détaille les différences.
Oui. Vous commandez en ligne ou par téléphone, l’expert prend rendez-vous avec le vendeur ou l’agence et vous recevez le rapport certifié sous 96 heures, avec photos. Vous pouvez assister à la visite si vous le souhaitez, ce qui permet de poser vos questions sur place.
Le rapport porte sur l’état apparent du bien. L’expert peut rappeler les risques listés pour la commune, comme le risque industriel à Annecy où un plan de prévention des risques technologiques couvre Annecy et Seynod, mais l’information qui fait foi est l’état des risques annexé à la promesse. Il ne se prononce pas sur l’exposition d’une parcelle.
Le rapport décrit le constat, son interprétation et une préconisation : avis d’un spécialiste, travaux à chiffrer, surveillance. À vous de décider de la suite : demander des devis, discuter avec le vendeur ou renoncer si vous êtes encore dans le délai de rétractation de 10 jours. L’expert ne donne pas de conseil juridique ou financier personnalisé.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Vous cherchez aussi un bien dans un département proche ? Nos pages locales présentent les données publiques de risques et les points de vigilance propres à chaque territoire.
Tous les départements : bilan avant achat par département.
Décrivez le bien et votre calendrier : nous organisons la visite d’un expert indépendant avant votre engagement.
