Maison de village, villa en périphérie, appartement en centre ancien : un expert en bâtiment indépendant examine le bien avant que vous ne vous engagiez. Vous recevez un rapport certifié sous 96 heures, avec ses constats, ses hypothèses et ses préconisations.
Département
Dans l’Hérault, le bilan avant achat relie l’état apparent du bien au contexte de sa commune. Selon le relevé Géorisques du 17/10/2026, Montpellier compte 36 arrêtés de catastrophe naturelle, Castelnau-le-Lez 20, Lunel et Frontignan 18 chacune, et les quatre communes listent un risque lié à d’anciennes carrières souterraines. L’expert vous remet un rapport certifié sous 96 heures.
Un conseiller vous répond au 0 805 69 09 69 (appel gratuit), du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Laurent Hojan, fondateur de Check my House, présente l’expertise avant achat immobilier.
Ces chiffres publics situent le département ; ils ne disent rien de l’état d’un bien en particulier.
La population vient de geo.api.gouv.fr (données INSEE) et les arrêtés de catastrophe naturelle de l’API Géorisques, relevé du 17/10/2026. Pour une adresse précise, le document de référence reste l’état des risques annexé à la promesse de vente.
1 230 289 habitants
Population cumulée des communes de l’Hérault selon geo.api.gouv.fr (INSEE), relevé du 17/10/2026.
341 communes
Nombre de communes rattachées au département 34 dans la même base, à la même date.
Montpellier, 310 240 habitants
Chef-lieu du département, population selon geo.api.gouv.fr (INSEE), relevé du 17/10/2026.
36 arrêtés CatNat à Montpellier
Dont 21 liés aux inondations ou coulées de boue et 14 à la sécheresse, selon Géorisques, relevé du 17/10/2026.
Chaque page ville détaille les données Géorisques de la commune et les points à regarder avant de signer.
Nous avons retenu le chef-lieu et trois communes aux contextes distincts : une ville de l’est du département couverte par son propre plan de prévention du risque inondation, une commune riveraine du Lez au nord de Montpellier et une ville littorale rattachée au bassin de l’étang de Thau. Les données citées sont celles de Géorisques et de l’INSEE, relevées le 17/10/2026.
Montpellier
310 240 habitants, 36 arrêtés de catastrophe naturelle, un centre ancien couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Voir : bilan avant achat à Montpellier.
Lunel
26 623 habitants, 18 arrêtés dont 14 liés aux inondations ; les remontées de nappes figurent dans la liste des risques. Voir : bilan avant achat à Lunel.
Castelnau-le-Lez
26 058 habitants, 20 arrêtés dont 14 liés aux inondations et 5 à la sécheresse ; deux plans de prévention du risque inondation. Voir : bilan avant achat à Castelnau-le-Lez.
Frontignan
24 136 habitants, 18 arrêtés dont un au titre des chocs mécaniques liés à l’action des vagues ; risque industriel listé. Voir : bilan avant achat à Frontignan.
Le bien se situe dans une autre commune de l’Hérault ? Nos experts interviennent dans les 341 communes du département. Les pages de Montpellier, Lunel, Castelnau-le-Lez et Frontignan servent de repère de méthode : la lecture de l’état des risques et le déroulement du bilan restent les mêmes, seules les données communales changent.
Les quatre communes listent sur Géorisques des affaissements et effondrements liés à d’anciennes carrières souterraines, des éboulements ou chutes de blocs et des tassements différentiels.
Montpellier, Lunel et Castelnau-le-Lez y ajoutent le glissement de terrain. Cette liste décrit une exposition à l’échelle de la commune, pas de la parcelle : elle ne signifie pas que le terrain d’une maison donnée repose sur une cavité ou se trouve sous un escarpement.
Pour l’acheteur, l’intérêt est de savoir quoi regarder. Si la maison présente des fissures, l’expert en relève la forme, la largeur apparente, la direction et la position (angles des ouvertures, liaisons entre murs, dallages), puis il formule une hypothèse sur leur origine et une préconisation. Il ne réalise ni sondage ni étude de sol : si un doute sérieux subsiste sur le sous-sol, il le dit et oriente vers un bureau d’études géotechniques.
Ce que l’expert voit et mesure : fissures, défauts d’aplomb apparents, portes qui frottent, désordres sur les dallages extérieurs, état des descentes d’eaux pluviales et des regards accessibles.
Ce que ces signes peuvent indiquer : retrait des matériaux, mouvement ancien stabilisé ou désordre évolutif. L’hypothèse est présentée comme telle, jamais comme une certitude.
Ce qu’il conseille avant de signer : pose de témoins pour suivre une fissure, avis d’un bureau d’études, devis d’entreprise ou question précise au vendeur sur l’historique des travaux.
Les quatre villes comptent au moins un arrêté de catastrophe naturelle lié à la sécheresse : 14 à Montpellier, 5 à Castelnau-le-Lez, 3 à Lunel et 2 à Frontignan (Géorisques, relevé du 17/10/2026).
Ces arrêtés reconnaissent des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. À Montpellier, les épisodes reconnus débutent entre 1989 et 2023 ; à Lunel, en 2017, 2019 et 2022 ; à Frontignan, en 2019 et 2023 ; à Castelnau-le-Lez, en 1999, 2000, 2019, 2022 et 2023.
Pour les maisons en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain constructible. Cette obligation ne vise pas la vente d’une maison existante. Nous n’affirmons pas ici la zone d’exposition de chaque commune : elle se lit, pour une adresse, dans l’état des risques et sur Géorisques.
Lors de la visite, si la maison est de plain-pied sur dallage ou si des arbres sont plantés près des façades, l’expert regarde avec attention les fissures en escalier, les décollements de cloisons et la gestion des eaux pluviales au pied des murs. Notre article gouttières, eaux pluviales et drainage détaille ces points.
Le radon et le feu de forêt figurent dans la liste des risques des quatre communes ; Géorisques recense en outre à Montpellier un plan de prévention du risque incendie de forêt (PPRIF).
Le radon est un gaz d’origine naturelle qui peut s’accumuler dans les pièces basses peu ventilées. Le bilan avant achat ne comprend pas de mesure de radon. L’expert peut en revanche constater l’état apparent de la ventilation des pièces en contact avec le sol, d’un vide sanitaire accessible ou d’une cave, et vous indiquer si une mesure par un organisme spécialisé mérite d’être envisagée.
Si la maison jouxte de la garrigue ou un espace boisé, demandez en mairie quelles règles de débroussaillement s’appliquent à la parcelle ; le DICRIM de Castelnau-le-Lez, par exemple, consacre une rubrique à ce sujet. L’expert relève l’état apparent des abords, de la toiture vue depuis le sol et des gouttières, sans se prononcer sur la conformité réglementaire.
Au vendeur : l’existence d’une mesure de radon déjà réalisée, l’historique d’entretien des abords et, le cas échéant, les échanges avec la mairie sur le débroussaillement. Ces réponses complètent le rapport sans le remplacer.
Géorisques recense un plan de prévention du risque inondation (PPRI) dans chacune des quatre communes, mais sur des bassins distincts.
Un PPRI découpe le territoire en zones réglementaires et peut prescrire des mesures pour le bâti existant. La position d’un bien se lit dans l’état des risques, qui indique si l’adresse est dans le périmètre d’un plan. L’expert, lui, recherche dans les niveaux bas les traces d’humidité, de remontées ou d’anciennes venues d’eau, et mesure l’humidité des murs avec un appareil. Il ne peut pas affirmer qu’un bien n’a jamais été inondé : il décrit ce qu’il voit et vous indique les questions à poser au vendeur.
Relevé Géorisques du 17/10/2026 : nombre d’arrêtés de catastrophe naturelle par commune, années de début des épisodes et risques listés.
Ces données décrivent une exposition communale, pas parcellaire : elles ne disent pas si un bien a été sinistré. L’état des risques annexé à la promesse fait foi pour l’adresse, et l’expert ne réalise pas d’étude de sol.
Quatre étapes, du devis au rapport certifié remis sous 96 heures.
1Le devis
Vous indiquez l’adresse, le type de bien et sa surface. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat ; la grille complète figure sur notre page tarifs.
2La préparation
L’expert prend connaissance des documents disponibles : annonce, diagnostics, état des risques si vous l’avez déjà. Il convient du rendez-vous avec le vendeur ou l’agence.
3La visite
Inspection visuelle et non destructive : structure apparente, façades, toiture vue depuis les points accessibles, combles et charpente accessibles, menuiseries, humidité mesurée à l’appareil, équipements en constat apparent.
4Le rapport
Rapport certifié remis sous 96 heures, avec constats photographiés, hypothèses et préconisations hiérarchisées.
Le déroulement est le même à Montpellier que dans une commune de l’arrière-pays ; seul le délai de rendez-vous peut varier selon la disponibilité du bien et du vendeur. Le détail des points contrôlés figure sur la page détail des vérifications du bilan avant achat, et les étapes sont décrites dans notre article déroulement du bilan, étape par étape.
Le plus utile est de commander le bilan avant de signer la promesse ; il reste possible pendant le délai de rétractation.
Si vous hésitez entre deux biens ou si le prix intègre des travaux, un bilan avant l’offre vous donne une base technique pour décider. Notre article comparer deux biens avant d’acheter en donne la méthode.
Vous pouvez faire une offre en précisant que vous souhaitez faire examiner le bien. La rédaction des conditions relève de votre notaire ou de l’agent immobilier, pas de l’expert.
Après la signature d’une promesse ou d’un compromis, l’acquéreur non professionnel d’un logement dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96 heures, la visite doit être organisée dès la signature.
Notre article quand commander le bilan avant achat détaille ces trois moments.
L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) ; il situe l’adresse au regard des plans de prévention et des zonages réglementaires.
Si l’adresse est dans le périmètre d’un plan de prévention (inondation, incendie de forêt, mouvements de terrain), la zone de sismicité, l’exposition au retrait-gonflement des argiles et les sinistres indemnisés déclarés par le vendeur.
L’état réel du bâti, la présence de fissures, l’humidité des murs, l’état de la charpente. C’est le rôle de l’expert, qui croise ses constats avec ce document.
Dans l’Hérault, lisez en particulier la rubrique des plans de prévention : à Montpellier, plusieurs plans coexistent (inondation et incendie de forêt). Notre article lire le rapport du bilan avant achat explique ensuite comment rapprocher les deux documents.
Le bilan est une inspection visuelle et non destructive ; il ne remplace aucun diagnostic obligatoire.
Ces limites sont expliquées dans notre article limites du bilan et réserves du rapport. Pour une vue d’ensemble, consultez notre guide de l’expertise avant achat immobilier.
D’autres pages vous aident à comparer ou à préparer un achat dans le sud du pays.
Si vous cherchez aussi dans un département limitrophe, consultez nos pages bilan avant achat dans l’Aude, bilan avant achat dans l’Aveyron et bilan avant achat dans le Gard, ou la liste complète sur la page bilan avant achat par département.
Le site frère du groupe propose une autre approche du même département : expertise avant achat dans l’Hérault. Pour préparer vos échanges avec l’expert, lisez notre article les questions à poser à l’expert, puis contactez-nous pour fixer la visite.
650 € TTC
Appartement, jusqu’à 50 m²
650 € TTC
Maison, jusqu’à 50 m²
3 € /m²
Par m² au-delà de 50 m²
60 € + 50 €
Déplacement jusqu’à 100 km, frais de gestion
Expertise avant achat ou vente, maison ou appartement. Rapport d’expertise certifié compris, remis sous 96h. Paiement en plusieurs fois sans frais. Détail sur la page nos tarifs.
Check my House intervient dans toute la France. Retrouvez nos pages locales :
Expertise fissures
Fissures de façade, de murs ou de dallage : origine, gravité et solutions. Voir : Expertise fissures.
Expertise humidité
Remontées capillaires, condensation, infiltrations : diagnostic des causes. Voir : Expertise humidité.
Expert VEFA
Visites cloisons, pré-livraison et livraison d’un logement neuf acheté sur plan. Voir : Expert VEFA.
Expertise pré-achat
Le guide national de l’expertise avant achat et ses 60 articles de conseils. Voir : Expertise pré-achat.
Vices cachés
Défaut découvert après l’achat : constat technique et conseil sur vos recours. Voir : Vices cachés.
Le réseau
Check my House est le 1er réseau national d’expertise immobilière : plus de 65 experts en bâtiment certifiés et diplômés, formés notamment par l’OFIB. Les préconisations d’expertise sont couvertes par une assurance décennale.
Le fondateur
Laurent Hojan, expert construction et bâtiment depuis huit ans, a fondé Check my House pour donner aux acheteurs un avis technique indépendant avant de signer. En savoir plus : le groupe Check my House.
L’indépendance
Nos experts ne vendent ni travaux ni produits de traitement. Ils sont mandatés par vous, et seulement par vous. Découvrez notre expert en bâtiment indépendant.
Non. La mesure du radon demande des dosimètres posés plusieurs semaines par un organisme spécialisé. Le bilan avant achat est une visite unique et non destructive. L’expert constate en revanche l’état apparent de la ventilation des pièces basses, d’un vide sanitaire accessible ou d’une cave, et vous indique si une mesure mérite d’être envisagée après l’achat.
Il relève l’état apparent des abords, de la toiture vue depuis le sol, des gouttières et des menuiseries exposées. Il ne se prononce pas sur la conformité des obligations de débroussaillement, qui relèvent de la mairie. Demandez au vendeur l’historique d’entretien des abords et consultez l’état des risques, qui indique si l’adresse est couverte par un plan de prévention du risque incendie de forêt.
Pas nécessairement. Un arrêté reconnaît un épisode sur le territoire communal ; il ne dit pas si une maison précise a subi des désordres. L’expert examine les fissures, les cloisons, les dallages et la gestion des eaux pluviales, puis formule une hypothèse et une préconisation. Si un doute sur les fondations subsiste, il oriente vers un bureau d’études géotechniques.
L’état des risques annexé à la promesse l’indique pour l’adresse du bien. Vous pouvez aussi le vérifier sur Géorisques en saisissant l’adresse. Dans l’Hérault, les plans ne sont pas les mêmes d’une commune à l’autre : Lez-Mosson à Montpellier, basse vallée du Lez à Castelnau-le-Lez, plans communaux à Lunel et Frontignan.
Oui. L’expert examine les parties privatives et les parties communes accessibles : cage d’escalier, façades vues depuis la rue, caves. Le centre de Montpellier est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur : l’expert peut signaler des travaux qui demanderont une autorisation, sans se prononcer sur leur faisabilité administrative.
Ce libellé indique que la commune est exposée à des affaissements ou effondrements liés à d’anciennes cavités creusées par l’homme. C’est une exposition communale : elle ne signifie pas qu’une cavité existe sous le bien. L’expert recherche les désordres visibles (fissures, affaissements de dallage) mais ne réalise aucun sondage du sous-sol.
Oui. Après la signature d’une promesse ou d’un compromis, l’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le rapport étant remis sous 96 heures, organisez la visite dès la signature pour disposer du rapport avant la fin du délai.
Sa présence, ou celle de l’agent, est nécessaire pour ouvrir le bien et donner accès aux combles, à la cave ou au garage. Votre présence n’est pas obligatoire mais elle est utile : l’expert vous montre ce qu’il observe et vous pouvez poser vos questions sur place. Préparez la liste des points qui vous inquiètent.
Lisez la préconisation associée : surveillance, avis d’un bureau d’études ou devis d’entreprise. Demandez au vendeur depuis quand la fissure existe et si des travaux ont été réalisés. Vous pouvez ensuite décider de poursuivre, de rediscuter les conditions de la vente ou de renoncer pendant le délai de rétractation, en lien avec votre notaire.
L’expert visite le bien en présence du vendeur ou de l’agent, prend des photos et rédige un rapport certifié remis sous 96 heures. Vous pouvez l’appeler après la visite pour un compte rendu oral. Ce format convient aux acheteurs qui préparent une installation dans l’Hérault depuis une autre région.
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil), et l’action doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). Le rapport du bilan date l’état apparent du bien au jour de la visite. Pour la suite à donner, rapprochez-vous d’un professionnel du droit.
Le tarif dépend de la surface du bien. Le devis en ligne vous donne un prix immédiat et notre page tarifs détaille la grille. Vous pouvez aussi nous appeler au 0 805 69 09 69, appel gratuit, du lundi au vendredi de 9h à 19h.
Vous cherchez aussi un bien dans un département proche ? Nos pages locales présentent les données publiques de risques et les points de vigilance propres à chaque territoire.
Tous les départements : bilan avant achat par département.
Faites examiner le bien par un expert en bâtiment indépendant avant de signer : rapport certifié sous 96 heures.
